Jak prodat zděděnou nemovitost: co připravit před nabídkou

Nejdřív vlastnictví, potom inzerát

První dokument, který bych u zděděného bytu nebo domu otevřel, je pravomocné rozhodnutí o dědictví. Z něj zjistíte, komu nemovitost připadla, v jakém podílu a zda z vypořádání neplynou ještě další povinnosti. Řízení o pozůstalosti vede notář jako soudní komisař.

Rozhodnutí pak porovnejte s aktuálním listem vlastnictví. Více dědiců totiž neznamená automaticky více spoluvlastníků jednoho domu. Nemovitost mohla připadnout jedinému z nich a ostatní mohli získat jiný majetek nebo právo na vyplacení.

U rodinného domu projděte i jednotlivé pozemky. Zahrada, garáž, podíl na příjezdové cestě nebo vedlejší parcela mohou mít jiné vlastnické uspořádání než samotný dům. V rodinách se běžně užívá něco, co právně patří sousedovi, obci nebo více vlastníkům. Do nabídky proto patří jen to, co skutečně prodáváte.

Na listu vlastnictví si všimněte také zástavních práv, věcných břemen, zákazů zcizení a dalších zápisů. Ne každý zápis prodej blokuje, ale může změnit způsob vypořádání kupní ceny nebo dokumenty, které budete potřebovat.

Dědické řízení ještě neskončilo? Připravovat můžete, s podpisem opatrně

Fotografie, technické podklady, orientační cenu nebo vyklízení můžete řešit už během dědického řízení. Závazná rezervace nebo kupní smlouva je ale jiná věc.

Do skončení řízení se pozůstalost spravuje podle pravidel občanského zákoníku. Kdo je oprávněn jednat a co lze platně sjednat ještě před potvrzením dědictví, závisí na konkrétní pozůstalosti a způsobu její správy. Základní pravidla obsahují zejména § 1677 a § 1680 občanského zákoníku.

Pokud chcete hledat kupujícího ještě před skončením dědictví, ověřte u notáře, kdo může za pozůstalost jednat a co už lze závazně podepsat. Pevný termín převodu nebo předání bych kupujícímu nesliboval jen podle odhadu, kdy bude řízení hotové.

Když je vlastníků víc, nestačí dohoda „prodáme“

U společně zděděné nemovitosti se lidé často rychle shodnou, že chtějí prodat. To ale ještě neznamená, že mají prodej domluvený. Rozdílné představy se obvykle objeví až u ceny, slevy, vyklizení nebo termínu předání.

Každý spoluvlastník je vlastníkem svého podílu. S celou společnou věcí ale spoluvlastníci nakládají společně; jeden z nich nemůže bez odpovídajícího oprávnění prodat podíly ostatních. Právní rámec spoluvlastnictví vychází mimo jiné z § 1116 a § 1121 občanského zákoníku.

Modelová situace: Dva sourozenci zdědí dům. Jeden objedná vyklizení za několik desítek tisíc korun a druhý až po vystavení faktury řekne, že s cenou nesouhlasí. Problém není ve vyklízení, ale v tom, že větší výdaj nikdo předem neschválil. U takových nákladů proto stačí jednoduché pravidlo: nejdřív souhlas, potom objednávka.

Jeden člověk může komunikaci kolem prodeje vést. Organizační role ale není totéž jako právo podepisovat za ostatní. Pokud má některý vlastník zastupovat další, musí tomu odpovídat i plná moc.

Je-li vlastníkem nebo spoluvlastníkem nezletilé dítě, prodej jeho nemovité věci nebo podílu vyžaduje souhlas soudu. U takového prodeje počítejte s delší přípravou a termíny neslibujte jako u běžného prodeje mezi dospělými. Základní pravidlo shrnuje také Portál veřejné správy.

Co má smysl dohledat před první prohlídkou

U zděděné nemovitosti část dokumentů teprve hledáte. Nemusíte mít před první schůzkou úplně všechno, ale měli byste vědět, co existuje, co chybí a co bude potřeba dodat před podpisem smluv.

U bytu se ptejte nejen na byt, ale i na dům

Od SVJ nebo správce si vyžádejte poslední vyúčtování, přehled pravidelných plateb a informace o větších plánovaných opravách. Kupující bude řešit nejen to, kolik stojí provoz bytu dnes, ale také zda dům čeká střecha, výtah, fasáda nebo jiná nákladná investice.

Při převodu jednotky se nabyvateli dokládá potvrzení o zákonem vymezených dluzích vůči osobě odpovědné za správu domu, případně že takové dluhy nejsou. Podrobnosti upravuje § 1186 občanského zákoníku.

U domu porovnejte dokumentaci se skutečností

Přístavba, podkroví nebo garáž mohou být desítky let běžně užívané. Pokud k nim ale chybí dokumentace nebo si nejste jistí povoleným stavem, zjistěte, co je ve spise stavebního úřadu. Do inzerátu bych nepřebíral tvrzení typu „řádně zkolaudovaná přístavba“, dokud pro něj nemáte podklad.

Stejně praktické je projít staré revize, faktury a smlouvy ještě před vyklízením. Při úklidu zděděného domu se někdy vyhodí právě dokument, který o měsíc později chybí kupujícímu, bance nebo projektantovi.

PENB řešte před zveřejněním nabídky

Dědictví samo o sobě není výjimkou z povinností kolem průkazu energetické náročnosti budovy. U prodeje, na který se povinnost vztahuje, je potřeba řešit průkaz i údaje v inzerci. Konkrétní pravidla a výjimky stanoví § 7a zákona o hospodaření energií.

U jednotky požádejte SVJ nebo správce o průkaz písemně. Pokud vám ho ani na písemnou žádost nepředají, zákon umožňuje vlastníkovi jednotky za stanovených podmínek nahradit průkaz vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za poslední tři roky. Toto pravidlo ale nelze automaticky přenést na prodej celého rodinného domu.

U stavu nemovitosti nic nedoplňujte odhadem

U dědictví je běžné, že dům znáte z návštěv, ale neznáte jeho technickou historii. Nevíte, kdy se měnily rozvody, kdo opravoval střechu nebo jestli se někdy řešila vlhkost. To samo o sobě není problém. Problém je mezery v informacích vyplnit odhadem.

Nové vypínače například samy o sobě neprokazují výměnu celé elektroinstalace. Máte-li ke střeše fakturu, popište to, co z ní skutečně plyne. Vlhkost ve sklepě můžete uvést podle vlastního pozorování. A pokud stáří kanalizace neznáte, je lepší to říct otevřeně než napsat údaj bez podkladu.

Prodávající má kupujícího při sjednávání kupní smlouvy upozornit na vady, o kterých ví; tuto povinnost stanoví § 2084 občanského zákoníku. To, že jste nemovitost zdědili a sami v ní nebydleli, neznamená, že se známé vady nemusí řešit.

Stejně bych nespoléhal na obecnou větu „prodává se, jak stojí a leží“ jako na náhradu za poctivý popis nemovitosti. U běžného prodeje je přesnější říct kupujícímu, co o stavu víte, co dokládáte a co nevíte.

Daň: dědictví je osvobozené, jeho prodej nemusí být

Přijetí dědictví je od daně z příjmů osvobozené. Pozdější prodej zděděného bytu nebo domu se ale posuzuje samostatně. Právě tady vzniká častý omyl: „když jsem dědictví nedanil, nebudu danit ani prodej.“ Takové pravidlo neplatí.

Následující část se týká běžného soukromého prodeje. Pokud byla nemovitost v obchodním majetku, používala se k podnikání nebo se u ní uplatňovaly odpisy, je potřeba daňové posouzení rozšířit.

Pět nebo deset let? Rozhoduje, kdy jste nemovitost nabyli

U nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 se pro obecný časový test používá pět let. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 je to deset let. U dědictví se nabytí váže k okamžiku smrti zůstavitele; rozhodnutí o dědictví nabytí potvrzuje s účinky k tomuto okamžiku.

Pokud jste dědili po rodiči, prarodiči nebo manželovi či manželce, započítává se za podmínek zákona také doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. U dědictví po sourozenci, tetě nebo strýci se tato doba podle tohoto pravidla nepřičítá.

Modelový příklad: Matka koupila byt v roce 2018. V roce 2024 zemřela a byt jste zdědili. Prodáváte ho v roce 2026. Protože jste nemovitost nabyli po 1. lednu 2021, pracuje se s desetiletým testem. Matčina doba vlastnictví se započítá, ale mezi roky 2018 a 2026 deset let neuplynulo. Samotný časový test tedy v tomto modelu k osvobození nestačí.

To ale neznamená, že byt nesmíte prodat. Časový test není zákaz prodeje. Jen je potřeba zjistit, zda příjem nebude zdanitelný nebo zda se neuplatní jiný důvod osvobození.

Bydliště a vlastní bytová potřeba mohou výsledek změnit

Samostatné osvobození může připadat v úvahu, pokud jste v prodávaném rodinném domě nebo bytové jednotce měli bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem. Pro daňové účely přitom bydliště není totéž co adresa trvalého pobytu.

Další možností může být použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu. Zákon přesně vymezuje, co se za bytovou potřebu považuje. U prostředků získaných v roce 2026 se při splnění ostatních podmínek pracuje s termínem použití nejpozději do konce roku 2027; zohlednit lze také odpovídající výdaj z roku 2025. Použijete-li jen část prostředků, osvobození se v tomto režimu vztahuje jen na odpovídající část.

Získání prostředků, u kterých chcete tento režim využít, se oznamuje správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste je získali. Aktuální pravidla upravuje § 4b zákona o daních z příjmů.

Ocenění z dědictví není dnešní cena, ale nevyhazujte ho

Ocenění použité v pozůstalosti má jiný účel než stanovení dnešní nabídkové ceny. Pro realitní prodej může být zastaralé nebo příliš obecné. Pokud ale příjem z prodeje osvobozený nebude, může mít daňový význam.

U věci nabyté bezúplatně zákon při zdanění podle § 10 pracuje jako s možným výdajem s cenou určenou podle oceňovacích předpisů ke dni nabytí. Proto ocenění a podklady z dědictví uchovejte; u konkrétního prodeje je vhodné ověřit, zda použité ocenění pro daňový účel vyhovuje. Pravidlo obsahuje § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů.

Samostatně se podívejte na oznamovací povinnost k samotnému dědictví. Osvobozený příjem vyšší než 5 milionů Kč se obecně oznamuje správci daně, pokud nejde o zákonnou výjimku. U dědictví Finanční správa pro toto oznámení pracuje s datem právní moci rozhodnutí o dědictví. Tato povinnost je jiná než oznámení při použití prostředků z prodeje na vlastní bytovou potřebu.

Cena z dědictví není dnešní prodejní cena

Ocenění z dědického řízení neberte automaticky jako dnešní prodejní cenu. Trh se mohl změnit a rozdíl udělá i stav konkrétního bytu, patro, výtah, orientace, stav domu nebo právní omezení.

Před zveřejněním nabídky porovnejte skutečně podobné nemovitosti a dostupné údaje o realizovaných prodejích. U zděděného bytu nebo domu bych současně řešil termín předání. Pokud v nemovitosti někdo bydlí, zjistěte, na základě čeho ji užívá a za jakých podmínek ji lze předat kupujícímu.

Předání nepodceňte: kupující potřebuje vědět, kdy bude nemovitost skutečně volná

Termín předání neřešte až ve chvíli, kdy je kupní smlouva téměř hotová. U zděděné nemovitosti může být potřeba vyklidit pozůstalost, vypořádat věci mezi dědici nebo vyřešit osobu, která v bytě či domě dál bydlí. Kupujícímu proto slibujte jen termín, který dokážete reálně splnit.

Je-li byt pronajatý, samotná změna vlastníka nájem obecně neruší. Nový vlastník vstupuje do postavení pronajímatele a změna vlastníka sama o sobě není u nájmu bytu výpovědním důvodem. Praktické vysvětlení uvádí Ministerstvo pro místní rozvoj.

Nabídka nemusí slibovat „bezvadný stav“ ani okamžité nastěhování. Měla by přesně odpovídat tomu, co prodáváte a co dokážete splnit. Pro kupujícího má taková informace větší cenu než několik líbivých vět navíc.

Pokud nechcete řešit veřejnou inzerci a čekat na běžného kupujícího, můžete vedle klasického prodeje porovnat také přímý výkup nemovitosti. U přímého výkupu bývá kupní cena nižší než při delším prodeji na trhu; konkrétní nabídka se stanoví podle nemovitosti a podkladů.

Časté otázky k prodeji zděděné nemovitosti