Jak rychle prodat nemovitost: co opravdu urychlíte a kde se čekání nevyhnete

Rychlý prodej má několik různých termínů

Když prodávající řekne, že potřebuje prodat rychle, může tím myslet čtyři různé věci: rychle najít kupujícího, rychle podepsat smlouvy, rychle převést vlastnictví nebo mít co nejdříve peníze na účtu. Tyto okamžiky nejsou totožné a právě jejich zaměňování bývá zdrojem zbytečného tlaku.

Pokud například potřebujete peníze na koupi jiného bytu, nestačí vědět, kdy podepíšete kupní smlouvu. Potřebujete znát podmínku výplaty z úschovy a také to, zda do obchodu vstupuje hypotéka, výmaz zástavy nebo jiné listiny. Podrobněji tuto návaznost řeší článek Jak prodat byt a koupit jiný: platby a stěhování.

Praktický dopad: pokud máte pevný termín, kdy potřebujete peníze nebo kdy musíte nemovitost předat, řešte tento termín už při nastavování nabídky. Ne až ve chvíli, kdy máte kupujícího.

Samostatný přehled obvyklých kroků a lhůt najdete také v článku Jak dlouho se prodává byt nebo dům.

Nejvíc času se dá ušetřit ještě před první prohlídkou

Nejhorší chvíle na zjištění, že chybí souhlas manžela, vyčíslení hypotéky nebo podklad k energetické náročnosti, je chvíle, kdy kupující čeká na smlouvu. Před inzercí proto stačí udělat jednoduchou inventuru: co je připravené, co se dá získat během prodeje a co může celý obchod skutečně zablokovat.

Na listu vlastnictví může být jedno jméno a přesto jeden podpis nemusí stačit

Je-li nemovitost součástí společného jmění manželů, nejde její prodej považovat za běžnou záležitost. § 714 občanského zákoníku počítá u takového jednání se společným postupem manželů, případně se souhlasem druhého.

Souhlas druhého manžela může být relevantní i tehdy, když je byt nebo dům ve výlučném vlastnictví jen jednoho z nich. Jestliže v něm rodina bydlí a jde o bydlení, které je pro rodinnou domácnost nezbytné, chrání ho § 747 občanského zákoníku. Bez písemného souhlasu druhého manžela nelze takové bydlení prodat, ledaže je zajištěno po všech stránkách obdobné bydlení. Proto nestačí podívat se jen na jméno vlastníka v katastru.

Pokud jde o zděděný byt nebo dům, samostatně rozebíráme co připravit před prodejem zděděné nemovitosti.

Pronajatý byt se prodejem automaticky neuvolní

Změnou vlastníka přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka podle § 2221 občanského zákoníku. U bytu, ve kterém nájemce bydlí, navíc pronajímatel nemůže dát výpověď jen proto, že se změnil vlastník; výslovně to stanoví § 2224. Pokud tedy prodáváte pronajatý byt, neslibujte kupujícímu vyklizené předání, dokud nevíte, kdy a za jakých podmínek nájem skutečně skončí.

Pokud chcete řešit další bydlení po prodeji, navazuje na to článek Nájem na dobu určitou a neurčitou po prodeji.

Plomba v katastru není automaticky stopka

Plomba znamená, že u nemovitosti probíhá změna právních poměrů. Sama o sobě neříká, zda jde o výmaz staré zástavy, nový vklad, exekuci nebo jiný zápis. Než kvůli ní prodej zastavíte – nebo ji naopak ignorujete – zjistěte, jakého řízení se týká a jaký má dopad na zamýšlený převod.

PENB řešte už při přípravě nabídky

Průkaz energetické náročnosti budovy není dokument až k podpisu kupní smlouvy. U prodeje, na který se povinnost vztahuje, se řeší také údaje v inzerci. U jednotky si vlastník průkaz vyžádá od SVJ nebo správce. Zákon o hospodaření energií současně umožňuje, aby vlastník jednotky v zákonem stanoveném případě průkaz nahradil vyúčtováními elektřiny, plynu a tepla za poslední tři roky, pokud mu průkaz na písemnou žádost nebyl předán. Toto pravidlo ale nepřenášejte automaticky na prodej celého rodinného domu.

Cena má prodej urychlit, ne ho na týdny zastavit

Rychlý prodej neznamená prodávat pod cenou. Znamená nastavit cenu tak, aby odpovídala tomu, co kupující na trhu skutečně porovnávají. Nejvyšší částka z okolních inzerátů není automaticky tržní cena – je to jen cena, za kterou někdo právě nabízí.

Při odhadu proto porovnávejte podobnou lokalitu, velikost, technický stav, vlastnictví, patro, výtah, parkování i možnost předání. Pokud máte k dispozici údaje o uskutečněných prodejích, mají pro rozhodování větší váhu než samotné nabídkové ceny. Rozdíl mezi inzertní a skutečnou prodejní cenou rozebíráme v článku Cena v inzerátu a skutečná prodejní cena.

Po zveřejnění nabídky sledujte reakci trhu. Ne podle pocitu, ale podle toho, co se skutečně děje:

• Inzerát má zobrazení, ale téměř nikdo nevolá: problém může být v ceně, titulní fotografii nebo nejasné nabídce.
• Lidé volají, ale nechtějí na prohlídku: často chybí důležitá informace nebo cena neodpovídá tomu, co z nabídky očekávají.
• Prohlídky probíhají, ale nepřichází nabídky: porovnejte cenu, stav nemovitosti a podmínky předání.
• Nabídky přicházejí, ale financování opakovaně padá: zpřísněte prověření způsobu financování zájemců.

Důležitá poznámka: snížení ceny není první automatická reakce na každý slabší týden. Nejdřív potřebujete vědět, kde se zájem ztrácí. Pokud nabídka běží a zájem je slabý, pokračujte článkem Nedaří se prodat byt nebo dům: co změnit, než slevíte.

Stejně tak nemusí dávat smysl velká rekonstrukce jen kvůli rychlosti. Co opravit a co nechat na kupujícím, řeší článek Prodat před rekonstrukcí, nebo nejdřív opravit?.

Nejvyšší nabídka nemusí znamenat nejrychlejší prodej

Kupující může nabídnout nejvyšší cenu a přesto být pro váš termín nejméně vhodný. To se stává hlavně tehdy, když jeho koupě závisí na dalším prodeji, teprve začíná řešit hypotéku nebo potřebuje splnit podmínky, o kterých zatím nemá jistotu.

Před výběrem kupujícího si proto zjistěte alespoň:

• kolik vlastních prostředků má skutečně k dispozici už nyní,
• zda bude financovat hypotékou a v jaké fázi jednání s bankou je,
• zda koupě závisí na prodeji jeho současné nemovitosti,
• zda už banka řešila ocenění kupované nemovitosti,
• jaký termín podpisu, úhrady kupní ceny a předání potřebuje.

Předběžný propočet hypotéky ještě není čerpání úvěru na konkrétní byt. Banka posuzuje nejen příjmy kupujícího, ale i nemovitost a splnění podmínek čerpání. Čím více návazností má kupující před sebou, tím více míst existuje, kde se termín může posunout.

Modelová situace: První zájemce nabídne o něco více, ale musí nejprve prodat svůj byt. Druhý nabídne méně, vlastní prostředky má připravené a akceptuje váš termín předání. Neznamená to, že máte automaticky zvolit druhého. Znamená to, že při rozhodování má cenu i jistota financování a návaznost termínů.

Co dělat, když financování vybraného zájemce nevyjde, rozebírá článek Kupující nedostal hypotéku: co dál s prodejem.

Prodáváte byt s hypotékou? Banku řešte dřív, než přijde kupující

Zástavní právo kvůli hypotéce prodej samo o sobě nevylučuje. Potřebujete ale vědět, jak bude úvěr splacen a co banka požaduje k uvolnění zástavy.

Zůstatek, který vidíte v internetovém bankovnictví, není nutně částka potřebná k úplnému splacení k určitému dni. Banka pro prodej obvykle vystavuje vyčíslení a stanoví, kam má být příslušná část kupní ceny uhrazena. Konkrétní postup se liší podle banky a úvěrové dokumentace.

Pokud kupující financuje nákup další hypotékou, musí se vedle sebe poskládat požadavky obou bank, kupní smlouva, zástavní smlouva a úschova. To je přesně typ situace, kdy několik samostatně správných dokumentů nemusí dohromady fungovat, pokud se připravují bez společné časové logiky.

Podrobnou návaznost vyčíslení, úschovy a výmazu zástavy najdete v článku Prodej nemovitosti s hypotékou.

Hotovost urychlí hypotéku, ne katastr

Kupující s vlastními penězi může odstranit čekání na schválení a čerpání hypotéky. Neznamená to ale, že lze přeskočit převod vlastnictví v katastru.

Podle § 18 katastrálního zákona může katastrální úřad vklad povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám. Těchto 20 dnů není zaručená celková délka řízení – katastr současně kontroluje splnění dalších zákonných podmínek.

Stejně důležitý je rozdíl mezi tím, kdy kupující složí peníze do úschovy, a tím, kdy je dostanete vy. U advokátní úschovy se podmínky nakládání s penězi sjednávají písemně; výplata tedy proběhne až po splnění toho, co je ve smlouvě skutečně nastavené.

Praktický dopad: pokud z peněz za prodávaný byt potřebujete financovat další koupi, neplánujte ji podle dne, kdy kupující pošle peníze do úschovy. Plánujte ji podle podmínky jejich výplaty vám.

Předání nemovitosti si domluvte stejně pečlivě jako cenu

Vlastnictví, výplata peněz a předání klíčů nemusí proběhnout ve stejný den. Termín předání je smluvní otázka a může být nastaven podle dohody stran.

Jestli například potřebujete nejdřív dostat peníze, doplatit nové bydlení a teprve potom se vystěhovat, musí o tom kupující vědět ještě před podpisem smluv. Výplata kupní ceny až po předání starého bytu by v takové situaci vytvořila přesně opačnou návaznost, než potřebujete.

Při samotném předání doporučuji písemný protokol se stavy měřidel, počtem klíčů, popisem vybavení a zjištěnými vadami. Předávací protokol není jen formalita; při pozdějším sporu pomáhá doložit, v jakém stavu a kdy byla nemovitost skutečně předána.

Pokud potřebujete prodej a koupi časově propojit, navazuje na to článek Jak prodat byt a koupit jiný.

Když je rychlost důležitější než nejvyšší cena

Pokud potřebujete prodej dokončit rychle, máte v zásadě dvě různé možnosti. Můžete připravit nemovitost na běžný trh co nejlépe a zkrátit dobu, kterou ovlivnit lze. Nebo můžete hledání kupujícího úplně vynechat a porovnat nabídku přímého výkupu.

Přímý výkup tedy neurychluje zákonnou část převodu. Urychluje především to, že nemusíte čekat, až se na trhu objeví vhodný kupující a projde vlastním financováním.

Podmínky služby najdete na stránce výkup nemovitosti. Pokud potřebujete po prodeji dál bydlet, může u vybraných případů připadat v úvahu také výkup s navazujícím nájmem.

Nejčastější otázky