Kupující nedostal hypotéku: co dál s prodejem

Co banka vlastně odmítla

Věta „hypotéku mi neschválili“ je pro mě málo. U prodeje potřebuji znát důvod. Ne proto, abych z kupujícího tahal osobní informace, ale proto, že zamítnutá žádost, nízký odhad a chybějící listina jsou tři úplně jiné problémy.

Někdy banka odmítne žadatele. Jindy půjčí méně, než kupující potřebuje. Další problém může být v odhadu nebo v dokumentech k nemovitosti. A jsou i případy, kdy je úvěrová smlouva podepsaná, ale banka zatím peníze neuvolní, protože ještě není splněná některá podmínka čerpání.

Banka neposuzuje jen byt, ale i kupujícího

U hypotéky nestačí, že má kupující čím ručit. Banka musí před poskytnutím spotřebitelského úvěru posoudit jeho úvěruschopnost – tedy zda bude podle příjmů, výdajů, závazků a dalších podkladů schopen úvěr splácet. Ukládá jí to § 86 zákona o spotřebitelském úvěru.

Celý finanční život kupujícího znát nepotřebujete. V praxi mi stačí čtyři informace: kolik má vlastních peněz, kolik má poslat banka, co ještě brání čerpání a kdy může být kupní cena skutečně zaplacená.

U banky si tyto údaje nemůžete ověřovat jen proto, že prodáváte nemovitost jejímu klientovi. Informace o bankovních obchodech a majetkových poměrech chrání bankovní tajemství. ČNB to shrnuje ve stanovisku RS2026-05. Má-li banka něco sdělit přímo vám nebo vašemu právníkovi, musí pro to existovat odpovídající oprávnění.

Má cenu kupujícímu ještě dát čas?

Kupující často požádá o další týden nebo dva. Věta „zkusím jinou banku“ by mi ale nestačila k tomu, abych nemovitost dál držel mimo nabídku. Potřebuji vědět, co se má během těch několika dnů opravdu stát.

Jestli má kupující podepsanou úvěrovou smlouvu a banka čeká na jeden konkrétní dokument, je to poměrně čitelná situace. Víte, co chybí, kdo to má dodat a kdy se může čerpání posunout dál.

Jestli byla žádost zamítnuta a kupující teprve oslovuje další banky, je situace podstatně méně předvídatelná. Nevíte, zda úvěr vůbec dostane, kolik mu banka půjčí ani kdy. Čekat můžete, ale měli byste vědět, za čím konkrétně čekáte.

Když se na novém termínu dohodnete, napište ho tam, kam patří. Posun rezervace sám nezmění splatnost kupní ceny, podmínky banky ani předání. A pokud z prodeje platíte nové bydlení, hlídejte i návaznost obou obchodů; podrobně ji rozebírá článek Jak prodat byt a koupit jiný.

Než rozhodnete, zda obchod končí, vytáhněte všechny smlouvy

Zamítnutá hypotéka podepsanou smlouvu nemaže. Tady bych přestal řešit, kdo co slíbil po telefonu, a vytáhl dokumenty.

Začněte rezervací a jejími dodatky. Pokud existuje smlouva o smlouvě budoucí nebo už kupní smlouva, přidejte je. Prodáváte přes realitní kancelář? Vezměte i svoji zprostředkovatelskou smlouvu. U každého dokumentu potřebujete vědět, kdo ho podepsal, co slíbil a co se má stát, když financování nevyjde.

Ve smlouvách často bývá jen věta, že kupující zaplatí část ceny z hypotéky. To ještě nemusí být „pojistka“ pro případ, že banka úvěr neposkytne. Může jít jen o popis toho, odkud mají peníze přijít.

Ve smlouvě proto hledejte konkrétní pravidlo pro neúspěšné financování. Počítá i s tím, že banka půjčí méně? Musí kupující doložit zamítnutí? Do kdy? A mluví smlouva o schválení úvěru, nebo až o jeho čerpání? Právě na těchto detailech může stát celý další postup.

Pokud už je kupní smlouva podepsaná a kupující nezaplatí včas, nedostatek peněz smlouvu sám nezruší. Odstoupit lze tehdy, když pro to máte oporu ve smlouvě nebo v zákoně. Základní pravidlo stanoví § 2001 občanského zákoníku. U prodlení je navíc potřeba posoudit konkrétní porušení a případnou dodatečnou lhůtu.

Ani bez kupní smlouvy nemusíte mít vždy volné ruce. Platná smlouva o smlouvě budoucí může dál zavazovat k pozdějšímu podpisu. Ve výjimečných případech může připadat v úvahu i předsmluvní odpovědnost. Nejvyšší soud v rozhodnutí 25 Cdo 1085/2025 znovu zdůraznil, že nejde o běžnou sankci za to, že se obchod neuskutečnil; relevantní je zejména situace, kdy bylo uzavření smlouvy vysoce pravděpodobné a jedna strana jednání bez spravedlivého důvodu ukončila.

Rezervační poplatek: tady bych s větou „peníze propadly“ nespěchal

Tady bývá spor nejrychlejší. Kupující nedostal hypotéku a hned padne věta, že rezervační poplatek „propadl“. Bez celé smlouvy bych to netvrdil.

První otázka je, co jste vlastně zaplatili nebo přijali. Pod názvem „rezervační poplatek“ se může skrývat záloha na kupní cenu, záloha na provizi, jiná sjednaná platba nebo závdavek. Název na první stránce smlouvy ještě nerozhoduje o tom, komu peníze patří.

Je-li kupující spotřebitel, platí navíc ochrana podle zákona o realitním zprostředkování. § 14 zákona č. 39/2020 Sb. nedovoluje, aby mu zprostředkovatelská smlouva ukládala povinnost uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí.

Dobře to ukazuje rozsudek Nejvyššího soudu 33 Cdo 1507/2022. U konkrétní trojstranné rezervace soud neřešil jen její název, ale skutečný obsah. Ve vztahu ke kupujícím ji posoudil jako smlouvu o realitním zprostředkování a na zakázanou povinnost uzavřít realitní smlouvu nebylo možné navázat platnou smluvní pokutu. U jiné smlouvy může výsledek vypadat jinak; rozhoduje její znění a okolnosti.

A pozor i na opačný závěr: ne každá platba realitní kanceláři se musí vracet. § 19 zákona o realitním zprostředkování za určitých podmínek dovoluje sjednat splatnost provize už při obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy. Musí ale sedět smlouva, zákonné poučení i podmínky, na které je nárok na provizi navázaný.

V praxi bych tyhle věci nikdy nesléval dohromady. Jedna otázka je, zda kupující může z obchodu odejít. Druhá, co se stane s rezervační platbou. A třetí, zda má prodávající vůči kupujícímu vlastní nárok. Každá se může posoudit jinak.

Nižší odhad neznamená, že máte slevit o stejnou částku

Kupující někdy přijde s jednoduchým návrhem: byt stojí pět milionů, banka ho ocenila na čtyři a půl, takže chce půl milionu slevu. Jenže rozdíl mezi cenou a odhadem není automaticky částka, která mu chybí.

Rozdíl mezi kupní cenou a bankovním oceněním je 500 000 Kč. Kupujícímu ale při uvedených číslech chybí 400 000 Kč. Kdybyste slevili o 100 000 Kč a nic dalšího se nezměnilo, pořád mu bude chybět 300 000 Kč.

Pro výpočet počítám s 80% LTV. To v roce 2026 odpovídá obecné horní hranici stanovené ČNB. U žadatelů mladších 36 let, kteří pořizují nemovitost k vlastnímu bydlení, je horní hranice 90 %. Aktuální hranice zveřejňuje ČNB. LTV ale ještě neznamená, že banka úvěr poskytne.

Před slevou bych chtěl vidět tři čísla vedle sebe: sjednanou kupní cenu, částku úvěru, kterou banka po ocenění skutečně připouští, a vlastní peníze kupujícího určené na cenu. Až z těchto tří čísel je vidět, kolik opravdu chybí. Rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou cenou podrobněji vysvětlujeme v článku Cena v inzerátu a skutečná prodejní cena.

Kdy přestat čekat a začít jednat s dalším kupujícím

Právo vám v téhle chvíli řekne, co ještě můžete a nemůžete udělat. Neřekne vám ale, jestli čekat dalších deset dní. Jeden kupující má od banky konkrétní podmínku a potřebuje krátký odklad. Jiný už potřetí posouvá termín a pořád neví, kolik mu banka půjčí.

Když tohle řeším s prodávajícím, ptám se hlavně na čtyři věci:

• Co přesně ještě brání zaplacení kupní ceny?
• Je termín, který kupující slibuje, něčím podložený?
• Co vás další čekání stojí nebo co vám může zkomplikovat?
• Jak reálné je najít jiného kupujícího za podobných podmínek?

Než ale podepíšete novou rezervaci, musí být právně dořešený původní obchod. Znovu spustit inzerci, ukázat byt dalšímu zájemci a zavázat se k prodeji někomu jinému nejsou stejné kroky. Ani konec rezervační doby nemusí sám ukončit smlouvu o smlouvě budoucí, kupní smlouvu nebo jiný závazek.

A jestli banka narazila na problém přímo u nemovitosti, nový kupující ho neodstraní. Chybějící právní přístup, nesoulad stavby nebo nedoložená úprava se mohou objevit znovu – u další banky i při právní prověrce kupujícího, který platí z vlastních peněz. Když se po obnovení nabídky nedaří najít dalšího kupujícího, pomůže článek Nedaří se prodat byt nebo dům.

U dalšího kupujícího bych financování řešil dřív

Po jednom nevydařeném obchodu bývá prodávající opatrnější. Není ale potřeba chtít po dalším zájemci výpisy z účtu. Před rezervací si stačí ověřit věci, které mají přímý vliv na to, jestli dokáže kupní cenu zaplatit.

• Kolik kupní ceny má z vlastních peněz a zda je má už k dispozici.
• Kolik má pokrýt hypotéka.
• Zda banka teprve dělala orientační propočet, nebo už posuzuje konkrétní žádost.
• Zda už proběhlo ocenění právě vaší nemovitosti.
• Zda koupě závisí na prodeji jiné nemovitosti.
• Jaký termín úhrady kupní ceny odpovídá současnému stavu financování.

„Hypotéku mám vyřešenou“ je věta, kterou bych nebral jako konečný stav. Mnohem víc vypovídá, že banka už posoudila konkrétní žádost, ocenila právě vaši nemovitost a zbývá přesně pojmenovaná podmínka před čerpáním.

Pokud potřebujete prodej dokončit v určitém termínu, navazuje na to článek Jak rychle prodat nemovitost.

Když už nechcete znovu čekat na hypotéku dalšího kupujícího

Jedna neúspěšná hypotéka není důvod běžný prodej vzdát. Jestli ale potřebujete peníze v určitém termínu a nechcete znovu čekat na další rezervaci, bankovní odhad a schválení hypotéky nového zájemce, můžete si vedle běžného prodeje nechat spočítat i přímý výkup.

U NemovitostNaLeasing.cz kupuje nemovitost přímo LeaseBack Invest s.r.o. Výkupní cena bývá nižší než cena dosažitelná při delším prodeji na trhu. Nečekáte ale na hypotéku dalšího zájemce. Nabídku proto porovnávejte podle ceny, způsobu úhrady a termínu, ne jen podle toho, za jak dlouho může být obchod hotový.

Jestli vás ale stále vážou smlouvy s původním kupujícím, musí se nejdřív dořešit. Přímý výkup žádný z těchto závazků neruší.

Nejčastější otázky