Nájem na dobu určitou a neurčitou po prodeji

Název varianty nestačí. Doba určitá může obsahovat jasné právo na prodloužení; doba neurčitá může skončit ze zákonného důvodu. Rozhoduje celé znění smlouvy.

Doba určitá potřebuje přesná pravidla pokračování

Ve smlouvě musí být jednoznačně určeno, kdy nájem začíná a kdy nebo jakým objektivně zjistitelným způsobem skončí. Nejbezpečnější je uvést konkrétní datum. Samotné řádné placení nájemného nezakládá nárok na další smlouvu.

Formulace „nájem lze prodloužit po dohodě stran“ znamená pouze možnost pozdější dohody. Pronajímatel se jí předem nezavazuje, že prodloužení přijme. Chcete-li znát podmínky pokračování už při prodeji, smlouva má určit mechanismus, termín a důsledky splnění podmínek.

Doba neurčitá neznamená neukončitelný nájem

Nájem na dobu neurčitou nemá předem určený poslední den. Není proto nutné každý rok podepisovat novou smlouvu jen proto, aby nájem pokračoval.

Nájem však může skončit dohodou, výpovědí, zánikem pronajatého bytu nebo domu či jiným způsobem předvídaným zákonem. U vybraných případů lze v rámci výkupu nemovitosti s nájmem sjednat dobu neurčitou. Rozhoduje konečné znění nájemní smlouvy, nikoli obecný popis služby.

Nájemce a pronajímatel nemají stejné možnosti výpovědi

Výpověď nájemcem

Nájemce může nájem na dobu neurčitou vypovědět i bez uvedení důvodu. Výpověď musí být písemná a musí pronajímateli dojít. Tříměsíční výpovědní doba začíná prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi.

U doby určité takové obecné právo bez důvodu neplatí. Nájemce může nájem vypovědět, pokud se okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy zřejmě vycházely, změní natolik, že po něm nelze rozumně požadovat další pokračování nájmu. Zda je tato podmínka splněna, se posuzuje podle konkrétní situace. Smlouva může nájemci přiznat širší možnost odchodu, musí ji však popsat jednoznačně.

Výpověď pronajímatelem

Pronajímatel může vypovědět nájem bytu nebo domu jen ze zákonných důvodů. U doby určité i neurčité může jít například o hrubé porušení povinností, pravomocné odsouzení za vymezený úmyslný trestný čin, nutnost vyklizení ve veřejném zájmu nebo jiný obdobně závažný důvod. U nájmu na dobu neurčitou zákon připouští také výpověď z důvodu, že má byt užívat sám pronajímatel, jeho manžel za zákonem stanovených podmínek nebo že pronajímatel byt potřebuje pro příbuzného svého či svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii ve druhém stupni.

Výpověď pronajímatele musí být písemná, musí nájemci dojít a musí konkrétně popsat uplatněný výpovědní důvod. Součástí výpovědi musí být také poučení, že nájemce může vznést námitky a do dvou měsíců od doručení výpovědi podat k soudu návrh na přezkum její oprávněnosti. Chybí-li poučení o právu navrhnout soudní přezkum nebo o dvouměsíční lhůtě, je výpověď absolutně neplatná.

Jestliže pronajímatel vypoví nájem podle § 2288 odst. 2 kvůli vlastní bytové potřebě nebo potřebě zákonem určeného příbuzného, musí byt k uvedenému účelu skutečně využít. Nevyužije-li jej do jednoho měsíce od vyklizení, je povinen byt nájemci znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Tato lhůta neběží po dobu potřebných úprav, pokud s nimi pronajímatel začal nejpozději do dvou týdnů po vyklizení a řádně v nich pokračuje.

Neplacení a výpověď bez výpovědní doby

Dluh na nájemném a nákladech na služby za dobu alespoň tří měsíců zákon uvádí jako příklad zvlášť závažného porušení povinností. Pronajímatel musí před výpovědí bez výpovědní doby vyzvat nájemce, aby závadný stav v přiměřené době odstranil, a ve výpovědi porušení konkrétně popsat.

Tato předchozí výzva je podmínkou výpovědi bez výpovědní doby podle § 2291 občanského zákoníku. Není automaticky vyžadována u každé výpovědi pro porušení povinností. Pravidla se týkají doby určité i neurčité; doba neurčitá proto nechrání před následky neplacení nebo jiného zvlášť závažného porušení nájmu.

Po uplynutí doby určité se může nájem za podmínek zákona obnovit

Nájem na dobu určitou zpravidla končí uplynutím sjednané doby. Občanský zákoník ale upravuje situaci, kdy nájemce byt užívá nejméně tři měsíce po skončení a pronajímatel jej v této době písemně nevyzve, aby jej opustil. Nájem se pak považuje za znovu ujednaný na původní dobu, nejvýše však na dva roky.

Na toto pravidlo nelze pohlížet jako na právo zůstat po skončení nájmu další tři měsíce. Nájemce má byt odevzdat v den skončení nájmu. Pokud jej neodevzdá, může pronajímatel požadovat náhradu ve výši sjednaného nájemného až do skutečného odevzdání.

Strany si mohou zákonný mechanismus obnovení ve smlouvě upravit jinak nebo jej vyloučit. Dlouhodobé pokračování je proto bezpečnější vyřešit předem automatickým prodloužením, přechodem na dobu neurčitou nebo jasným právem uzavřít dodatek při splnění sjednaných podmínek.

Doba nájmu sama neurčuje výši ani změnu nájemného

Smlouva na dobu určitou nemusí zaručit stejnou částku po celé období. Doba neurčitá zase neopravňuje pronajímatele měnit nájemné kdykoli bez sjednaného nebo zákonného postupu.

Aby byla valorizační doložka jednoznačná a předvídatelná, měla by určit konkrétní index, rozhodné období, četnost změny, den účinnosti nové částky a způsob oznámení. Vhodné je upravit také postup při nulovém nebo záporném vývoji indexu. Věta „nájemné se může zvýšit o inflaci“ sama neříká, jakou inflaci použít ani kdy změna začne platit.

Není-li zvyšování nájemného sjednáno ani výslovně vyloučeno, může pronajímatel za podmínek § 2249 občanského zákoníku písemně navrhnout zvýšení až do srovnatelné výše obvyklé v daném místě. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, během kterých nájemné nebylo zvýšeno, se nepřihlíží. Návrh musí uvést novou výši nájemného a doložit splnění zákonných podmínek; součet zvýšení za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 %.

Souhlasí-li nájemce s návrhem, platí zvýšené nájemné od třetího kalendářního měsíce po jeho doručení. Nesdělí-li pronajímateli do dvou měsíců písemný souhlas, může pronajímatel v dalším tříměsíčním období navrhnout soudu, aby výši nájemného určil. Bez dohody nebo rozhodnutí soudu nemůže pronajímatel novou částku pouze jednostranně začít účtovat.

Nájemné oddělte od záloh na služby a od plateb za energie. Změna zálohy na vodu, teplo nebo jinou službu není valorizací nájemného. Musí odpovídat změně ceny služby nebo jinému oprávněnému důvodu a být nájemci písemně oznámena a odůvodněna. Novou výši zálohy lze požadovat nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení oznámení.

Kupní a nájemní smlouva musí navazovat bez mezery

Do převodu vlastnického práva užíváte nemovitost jako vlastník. Poté musí další užívání vycházet z nájemní smlouvy nebo jiného sjednaného právního titulu. Označení „po prodeji“ nestačí, protože může znamenat podpis kupní smlouvy, zaplacení ceny, podání návrhu na vklad, povolení vkladu nebo právní účinky zápisu nového vlastníka.

U převodu vlastnictví zápisem do katastru je třeba odlišit den, kdy katastr vklad povolí, od okamžiku právních účinků zápisu. Právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na vklad došel příslušnému katastrálnímu úřadu, pokud je vklad následně povolen. Smlouvy proto musí jednoznačně stanovit, zda účinnost nájmu navazuje na podání návrhu, povolení vkladu, právní účinky vkladu nebo jinou přesně určenou skutečnost.

U již existujícího nájmu obecně platí, že změnou vlastníka nájem nezaniká a nový vlastník vstupuje do postavení pronajímatele. U některých smluvních povinností nad rámec zákona však může záležet také na tom, zda o nich nový vlastník věděl. Při prodeji vlastní nemovitosti s následným nájmem se nový nájemní vztah teprve zakládá. Další vazby dokumentace řeší článek Smlouva při výkupu nemovitosti s nájmem: co zkontrolovat.

Nájem a možnost odkoupení jsou samostatné vztahy

Samotný nájem nezakládá právo nemovitost později odkoupit. Tato možnost musí vyplývat z výslovného a dostatečně určitého smluvního ujednání. Rozhodující není název dokumentu, ale přesný obsah práva, jeho trvání, cena nebo způsob jejího určení, způsob uplatnění a podmínky zániku. Před podpisem porovnejte konec nájmu, poslední den pro využití odkoupení a dobu potřebnou pro financování a dokončení koupě.

Nájem může pokračovat, i když možnost odkoupení už skončila. Opačně může právo koupit nemovitost ještě trvat, zatímco nájem skončí dříve. Má-li možnost odkoupení platit po celou dobu řádně trvajícího nájmu, musí to ze smluv výslovně vyplývat. Pokračování nájmu samo neobnoví právo, které už zaniklo. Dokumentace by měla řešit také situaci, kdy vlastník nemovitost během nájmu převede nebo zatíží; bez kontroly konkrétního ujednání nelze předpokládat, že právo odkoupení bude mít stejné účinky vůči každému budoucímu vlastníkovi.

Kupní smlouvu, nájemní smlouvu a ujednání o odkoupení posuzujte společně. Důležitá je nejen kupní cena, ale také nájemné, další platby, budoucí kupní cena a podmínky, za kterých jednotlivá práva zaniknou. O skutečném obsahu dohody nerozhodují pouze názvy dokumentů.

Cenu, termín, způsob uplatnění a podmínky zániku podrobně vysvětluje článek možnost odkoupení po prodeji nemovitosti.

Neurčité formulace doplňte před podpisem