Prodat před rekonstrukcí, nebo nejdřív opravit?

Když to řeším s prodávajícím, nezajímá mě jen to, za kolik půjde nemovitost po opravě nabídnout. Dívám se hlavně na to, co mu po opravách, čekání a samotném prodeji skutečně zůstane.

Co opravit před prodejem a co už nechat kupujícímu

Uvolněná klika, dveře, které nejdou dovřít, poškozená zásuvka nebo prasklý silikon kolem vany jsou malé věci. Na prohlídce ale mohou vyvolat dojem, že se o byt dlouho nikdo nestaral. Pokud znáte příčinu a oprava je jednoduchá, před prodejem bych ji udělal.

Funkční starší kuchyň je jiný případ. Neřešíte poruchu, ale vzhled a standard. Kupující přitom neoceňuje částku na vaší faktuře. Porovnává celý byt s tím, co může koupit jinde. Pokud plánuje změnit dispozici nebo rozvody, může novou linku po převodu stejně odstranit.

Nejdřív bych proto nemovitost dobře uklidil, odstranil drobné závady a připravil ji tak, aby si ji člověk mohl poctivě prohlédnout. Novou kuchyň nebo koupelnu bych objednával až tehdy, když srovnání podobných prodejů ukazuje, že právě taková úprava může zvýšit dosažitelnou cenu nebo oslovit kupující, kteří dnes o nemovitost nezavadí.

U vlhké stěny, opakující se plísně nebo trhliny bych naopak nezačínal malováním. Nejdřív je potřeba znát příčinu. Přetření známého problému ho neřeší a při prodeji se může vrátit při prohlídce, technické kontrole nebo při jednání o kupní smlouvě.

Rekonstrukce se vyplatí jen tehdy, když vám po prodeji zůstane víc

Začněte dvěma realistickými odhady: za kolik lze nemovitost prodat dnes a za kolik po úpravách, které skutečně plánujete. Cena kompletně zrekonstruovaného bytu vám nepomůže, pokud chcete udělat jen podlahy a koupelnu.

Srovnání musí být opravdu srovnatelné. U bytu rozhoduje lokalita, patro, výtah, balkon, parkování, stav domu i rozsah rekonstrukce. U domu přidejte pozemek, přístup, přípojky a technický stav. Sledujte také datum prodeje, protože část cenového rozdílu může vzniknout změnou trhu, ne samotnou opravou.

Rozdíl mezi požadovanou a skutečně dosaženou cenou podrobněji vysvětluje článek Cena v inzerátu a skutečná prodejní cena.

Pak přidejte náklady, které se kvůli opravě a pozdějšímu prodeji změní. Nejen fakturu řemeslníkům. Může jít o projekt, odborné posouzení, vyklizení, financování oprav, energie, pojištění, správu domu nebo náhradní bydlení. Výdaje, které byste platili i bez rekonstrukce, do rozdílu mezi variantami nepatří v plné výši; porovnáváte jen to, co se mezi nimi skutečně liší.

Příklad porovnání čtyř možností

Uvažujme byt o ploše 60 m², který lze bez větších oprav prodat za 5 000 000 Kč. Částky níže slouží pouze k vysvětlení výpočtu. Nejde o cenový odhad konkrétního bytu ani o údaj o běžné návratnosti rekonstrukcí.

Pro tento příklad jsme zvolili souhrnné náklady spojené s prodejem ve výši 3 % z prodejní ceny, fixní položku 25 000 Kč a rozdílné průběžné výdaje podle délky jednotlivé varianty. Nejde o obvyklou sazbu ani doporučený ceník. Jsou to pouze vstupy do výpočtu.

V příkladu počítáme s tím, že se po kompletní rekonstrukci byt prodá o 1,2 milionu Kč dráž. Milion však stojí samotné práce a přibývají další výdaje. Po jejich odečtení zůstane vlastníkovi jen o 114 000 Kč více než při prodeji bez větších oprav. Částečná modernizace zde vychází lépe: přidává 162 000 Kč.

Kde je hranice, od které už opravy něco přinášejí

Při stejných předpokladech by se kompletně opravený byt musel prodat přibližně za 6 083 000 Kč, aby po odečtení uvedených výdajů zůstala stejná částka jako při prodeji za 5 milionů bez větších oprav.

Tato částka je pouze bodem, kdy se obě varianty finančně dorovnají. Není v ní započtený váš čas ani riziko, že se práce protáhnou nebo prodraží. Pokud by rekonstrukce zdražila o 150 000 Kč a prodejní cena zůstala 6,2 milionu, vlastník by v příkladu skončil o 36 000 Kč hůř než bez rekonstrukce.

Do výsledku patří i čas a další měsíce vlastnictví

V příkladu počítáme s výplatou kupní ceny po dvou měsících při prodeji bez větších oprav a po osmi měsících při kompletní rekonstrukci. Nejde o běžné lhůty, ale o rozdíl, který ukazuje cenu času.

Kompletní rekonstrukce tak přináší o 114 000 Kč více, ale zároveň znamená další měsíce vlastnictví, organizaci řemeslníků a riziko víceprací. Teprve po zahrnutí těchto okolností lze říct, zda je vyšší prodejní cena pro konkrétního vlastníka opravdu lepší.

Kdy bych prodal bez větší rekonstrukce

Bez velkých úprav bych prodával tehdy, když očekávané zvýšení ceny téměř celé spotřebují práce a další výdaje. Stejně tak tehdy, když máte rozpočet na zahájení, ale ne na dokončení a případné vícepráce.

U bytu určeného k celkové přestavbě může být částečná kosmetická rekonstrukce nejdražší kompromis. Zaplatíte novou kuchyň nebo podlahu, ale kupující ji při změně dispozice odstraní a v ceně vám ji nemusí zohlednit tak, jak jste čekali.

U domu s neobjasněnou vlhkostí, poškozenou střechou nebo trhlinami bych nezačínal vzhledem. Nejdřív potřebuji vědět, co je příčinou, jak velký zásah bude potřeba a co přesně kupující přebírá.

Známé vady nelze schovat pod označení „před rekonstrukcí“

Podle § 2084 občanského zákoníku prodávající při ujednávání kupní smlouvy upozorní kupujícího na vady, o nichž ví. Pokud tedy víte o zatékání, nevyřeší věc obecná formulace, že je dům starší nebo určený k rekonstrukci.

Prakticky bych chtěl, aby si navzájem neodporovaly tři věci: to, co píšete v nabídce, to, co zazní při prohlídce, a to, co se nakonec objeví v kupní smlouvě. U technicky sporné vady má cenu pracovat s dostupnou zprávou nebo odborným posouzením, ne s odhadem prodávajícího.

U bytu rozhoduje i stav domu

Nová koupelna nezmění střechu, výtah ani společné rozvody. Kupující přitom nekupuje jen interiér jednotky, ale také podíl na společných částech domu. Při odhadu ceny po rekonstrukci proto porovnávejte byty v domech se srovnatelným technickým stavem.

Plánujete-li stavební úpravu uvnitř bytu, § 1182 občanského zákoníku ukládá vlastníkovi předem ji oznámit osobě odpovědné za správu domu. Ta může po předchozí výzvě ověřit, zda úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části.

Co je společnou částí, může být překvapivé. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. mezi ně řadí například okna v hlavních svislých konstrukcích, vybrané rozvody a u centrálního vytápění také rozvody tepla v bytě, radiátory a termostatické ventily. To, že je prvek fyzicky uvnitř bytu, tedy ještě neznamená, že o jeho změně rozhodujete bez dalších omezení.

U domu nejdřív technický stav a dokumentace

U staršího domu bývá nový interiér až druhá otázka. Pokud si nejste jistí střechou, rozvody, vytápěním nebo konstrukcí, jejich stav bych nechal posoudit dřív, než objednám nové povrchy.

Stejně důležitá je dokumentace. Pasport stavby se zpracovává, když se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena, případně podle tehdejších předpisů povolení nepotřebovala.

Nepovolená přístavba je jiný problém. Pasport ji sám nezlegalizuje. Před prodejem je proto důležité rozlišit, zda chybí jen dokumentace, nebo zda skutečný stav neodpovídá povolenému stavu.

Před větší úpravou ověřte povolovací režim

Věta „nebouráme nosnou zeď“ sama nestačí. Stavební zákon řadí mezi drobné stavební úpravy mimo jiné takové, při nichž se nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění se vzhled ani způsob užívání stavby, úprava nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost a nejde o stavební úpravu kulturní památky.

Jakmile některá z těchto podmínek neplatí, je potřeba konkrétní záměr posoudit podle stavebního zákona. U domu v památkové rezervaci nebo zóně mohou navíc vzniknout požadavky památkové péče, i když samotný dům kulturní památkou není.

Po některých změnách přestává původní PENB platit

Podle § 7a odst. 4 zákona o hospodaření energií průkaz energetické náročnosti platí deset let od vyhotovení, nejdéle však do provedení větší změny dokončené budovy nebo do změny způsobu vytápění, chlazení či přípravy teplé vody. Po takové změně tedy nestačí jen zkontrolovat datum starého průkazu.

Daňové výdaje mají význam jen u zdanitelného prodeje

Než do kalkulace započítáte daň z příjmů, ověřte, zda je konkrétní prodej vůbec zdanitelný. Finanční správa u fyzických osob uvádí několik režimů osvobození, mimo jiné bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem nebo časový test vlastnictví. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 jde obecně o deset let; u nabytí do 31. prosince 2020 se uplatňuje pětiletý test. Za stanovených podmínek může hrát roli i použití prostředků na vlastní bytovou potřebu.

Je-li příjem z prodeje zdanitelný, § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů umožňuje mezi výdaje zahrnout prokazatelně vynaložené částky na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci a další výdaje související s prodejem. K hodnotě vlastní práce se při stanovení výdajů nepřihlíží.

U osvobozeného prodeje faktury za rekonstrukci samy o sobě nevytvoří daňovou vratku. Doklady má ale cenu uchovat, protože správné posouzení závisí na tom, kdy a jak jste nemovitost nabyli, zda byla v obchodním majetku a který důvod osvobození připadá v úvahu.

Co bych chtěl vědět před větší rekonstrukcí

Nejdřív bych chtěl podloženou cenu nemovitosti v dnešním stavu. Vedle ní cenu po konkrétních opravách, ne po hypotetické kompletní rekonstrukci. Pak úplný rozpočet prací a přehled toho, co v nabídce dodavatele není.

Nakonec bych si přepočítal horší variantu. Co se stane, když práce zdraží, dokončení se posune a kupující zaplatí méně, než dnes očekáváte? Pokud malá změna těchto tří položek převrátí výsledek z plusu do mínusu, je očekávaný přínos rekonstrukce velmi těsný.

Nejčastější otázky

Jak bych se rozhodoval mezi opravou a prodejem bez rekonstrukce

Drobné závady a zanedbaný první dojem bych před prodejem zpravidla řešil. U nové kuchyně, koupelny nebo kompletní rekonstrukce už potřebuji výpočet, který obstojí i při horší variantě.

Pokud dnes prodáte za 5 milionů a po milionové rekonstrukci za 6,2 milionu, rozdíl 1,2 milionu není výdělek z rekonstrukce. V našem příkladu po odečtení výdajů zůstává jen 114 000 Kč navíc. A pokud práce zdraží, může být výsledek horší než při prodeji bez větších oprav.

Někdy proto vyjde lépe nemovitost uklidit, opravit to, co skutečně nefunguje, přesně popsat její stav a další úpravy nechat kupujícímu. Jindy podklady ukážou, že se část rekonstrukce vyplatí. Rozhodnutí ale musí vycházet z konkrétní nemovitosti, rozsahu oprav a rozdílu v čistém výsledku.

Pokud se rozhodnete prodávat bez větší rekonstrukce, navazuje článek Jak rychle prodat nemovitost.

Pokud nechcete pokračovat ve veřejné inzerci a hledat dalšího kupujícího, můžete vedle běžného prodeje porovnat i přímý výkup. U NemovitostNaLeasing.cz kupuje nemovitost přímo LeaseBack Invest s.r.o. Posuzuje i byty a domy před rekonstrukcí. Výkupní cena bývá nižší než cena dosažitelná při delším prodeji na trhu a technický stav se promítá do nabídky.