Jak prodat byt a koupit jiný: jak sladit platby a stěhování

Nejdříve zjistěte, kdy budete mít peníze z prodeje opravdu k dispozici

Prodáváte byt za šest milionů a nový kupujete za sedm. Rozdíl je milion. Jenže právě tady bývá první chyba: počítat jen s rozdílem mezi oběma cenami.

Pokud na prodávaném bytě zbývá hypotéka, část kupní ceny půjde na její splacení. Peníze navíc často neobdržíte hned po podpisu smlouvy. Mohou být složené v úschově a vyplacené až ve chvíli, kdy budou splněné podmínky sjednané ve smlouvě.

Pro koupi nového bydlení je proto podstatné něco jiného než samotná prodejní cena: kolik peněz vám po prodeji skutečně zůstane a kdy je budete mít na účtu.

To, že kupující už poslal kupní cenu do advokátní úschovy, ještě neznamená, že s těmito penězi můžete počítat při další koupi. Rozhodují podmínky úschovy a okamžik, kdy mohou být peníze skutečně vyplaceny.

Právě tento termín si potřebujete ověřit dříve, než se zavážete zaplatit nový byt.

Nejdříve prodat, nebo koupit?

V praxi připadají v úvahu tři možnosti. Liší se hlavně tím, kdy budete mít peníze z prodeje k dispozici a jak naváže stěhování.

Když nejdříve prodáte

Z finančního pohledu bývá tato varianta přehlednější. Víte, s jakými penězi můžete při další koupi počítat. Pokud ale nové bydlení ještě nemáte, musíte vyřešit mezidobí – přechodné bydlení, uložení části vybavení nebo pozdější předání.

Když nejdříve koupíte

Máte víc prostoru na stěhování, ale novou nemovitost musíte zaplatit i bez peněz z prodeje.

Nestačí spoléhat na to, že „byt se mezitím určitě prodá“. Prodej se může protáhnout a výsledná cena může být jiná, než čekáte.

Když prodej a koupi propojíte

Na první pohled je to nejpohodlnější varianta. Prodáte, krátce nato koupíte a přestěhujete se bez dlouhého mezidobí.

Právě tady ale nejvíc záleží na návaznosti termínů. U prodeje i koupě běží vlastní lhůty pro kupní cenu, hypotéku, úschovu, katastr i předání.

To, že peníze z prodeje potřebujete na nové bydlení, samo o sobě návaznost nezajistí.

Podpis, katastr a výplata mají každý svůj termín

Řekne se: „Byt prodáme v květnu.“ Jenže pro koupi dalšího bydlení potřebujete vědět mnohem přesněji, co se v květnu skutečně stane – kdy podepíšete smlouvu, kdy půjdou peníze do úschovy, kdy proběhne vklad do katastru a kdy budou peníze vyplaceny vám.

Kupní smlouva k nemovitosti musí mít písemnou formu. Samotným podpisem se ale kupující ještě nestává vlastníkem. U nemovitosti zapsané v katastru dochází k převodu vlastnictví až vkladem do katastru.

Ani ten není otázkou několika dnů. Katastr může vklad povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám. Neznamená to ale, že celý převod trvá právě 20 dnů; ČÚZK uvádí i další podmínky vkladového řízení.

A ani povolený vklad ještě automaticky neznamená, že máte peníze na účtu. O jejich výplatě rozhodují podmínky sjednané v úschově. Předání bytu má zase vlastní termín podle kupní smlouvy.

Při plánování další koupě proto sledujte zvlášť podpis smlouvy, složení kupní ceny, vklad do katastru, výplatu peněz a předání nemovitosti. Právě rozdíl mezi těmito termíny může rozhodnout, zda na sebe prodej a koupě skutečně navážou.

Když do prodeje a koupě vstoupí hypotéka

Pokud na prodávaném bytě ještě splácíte hypotéku a nové bydlení chcete financovat dalším úvěrem, nestačí hlídat jen termíny kupních smluv. Do celé návaznosti vstupují také podmínky obou bank.

U stávající hypotéky potřebujete znát částku, kterou bude nutné při prodeji doplatit, a postup banky při uvolnění zástavy. Banka vám k tomu vystaví vyčíslení zůstatku úvěru; tuto praxi popisuje například MONETA Bank. Podrobněji jsme tuto část popsali v článku prodej nemovitosti s hypotékou.

U nové hypotéky zase nestačí, že máte úvěr schválený. Peníze banka uvolní až po splnění podmínek čerpání uvedených v úvěrové dokumentaci. Ty mohou souviset například s kupní smlouvou, vlastními prostředky, oceněním nemovitosti nebo zajištěním. I proto některé banky doporučují nechat si návrh kupní smlouvy před podpisem zkontrolovat; uvádí to například Raiffeisenbank.

Pozor také na představu, že stávající hypotéku jednoduše „převedete“ na nový byt. Změnu zastavené nemovitosti musí banka schválit. Air Bank například uvádí, že změnu nejprve posoudí a teprve poté řeší úpravu zajištění.

Výši vlastních peněz může změnit i bankovní ocenění nového bytu. ČNB definuje LTV jako poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Pokud banka stanoví hodnotu níže než sjednanou kupní cenu, může být potřeba doplnit více vlastních prostředků.

A nakonec je tu ještě hypotéka vašeho kupujícího. Pokud se její schválení nebo čerpání zadrhne, může se posunout i celý váš další plán. Tomuto scénáři se věnujeme samostatně v článku Kupující nedostal hypotéku: co dál s prodejem.

Peníze máte. Jen o pár dní později.

Prodáváte byt za 6 000 000 Kč. Po splacení hypotéky 1 500 000 Kč a dalších výdajích 100 000 Kč vám zůstane 4 400 000 Kč. Nový byt stojí 7 000 000 Kč. Banka vám půjčí 2 600 000 Kč, takže potřebujete vlastních 4 400 000 Kč.

Čísla sedí přesně. Jenže nový byt máte doplatit v pondělí a peníze z prodeje se podle podmínek úschovy uvolní až o několik dnů později. Peníze tedy máte, jen ne ve chvíli, kdy je potřebujete.

Podobný zádrhel může vzniknout u stěhování. Peníze za prodaný byt dostanete až po jeho předání, ale předat ho chcete teprve poté, co převezmete nové bydlení.

Tohle je potřeba vyřešit ještě před podpisem smluv. Někdy pomůže jiné nastavení výplaty nebo předání, jindy krátkodobé financování či přechodné bydlení. Vždy záleží na konkrétních smlouvách a možnostech obou stran.

Předání musí počítat i se zpožděním

Ideální scénář vypadá jednoduše: v pondělí převezmete nový byt, během týdne se přestěhujete a v pátek předáte původní.

Jenže stačí, aby se posunulo čerpání hypotéky, výplata z úschovy nebo zápis do katastru, a celý plán se může rozpadnout.

Proto si u obou nemovitostí předem ověřte nejen datum předání, ale i to, co se stane, když druhá část nestihne navázat podle plánu.

Předání prodávaného bytu nemusí proběhnout ve stejný den, kdy kupující nabude vlastnictví. Termín si můžete sjednat zvlášť. Pokud chcete v bytě po prodeji ještě nějakou dobu zůstat, nespoléhejte na ústní dohodu. Podmínky dalšího užívání je potřeba mít sjednané předem.

Více k tomu najdete v článku nájem na dobu určitou a neurčitou po prodeji.

Přechodné bydlení nebo krátkodobý nájem znamenají další náklady. Někdy ale dají víc prostoru než příliš těsné spojení prodeje, koupě a stěhování do několika dnů.

Co si ověřit před rezervací dalšího bytu

Problém může vzniknout už ve chvíli, kdy rezervujete nové bydlení. Kupující vašeho současného bytu může být vážný, ale peníze z prodeje ještě nemáte a podmínky financování nemusí být definitivní.

Než rezervaci podepíšete, projděte si několik konkrétních bodů:

Právě poslední bod je potřeba číst podle konkrétní smlouvy. Nelze obecně říct, že rezervační platba při neuskutečnění koupě vždy propadne nebo se vždy vrátí.

Nezavazujte se proto k platbě nebo termínu, který dokážete splnit jen tehdy, pokud předchozí prodej proběhne přesně podle plánu.

Daň může změnit částku, se kterou počítáte

Pokud příjem z prodeje není osvobozen z jiného důvodu, může hrát roli i použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Neplatí ale jednoduché pravidlo: „koupím za ně nový byt, takže nic nedaním“.

Finanční správa shrnuje konkrétní podmínky i oznamovací povinnost. Pokud použijete jen část získaných peněz, může se osvobození vztahovat jen na odpovídající část.

Daň si proto ověřte dříve, než s celou částkou z prodeje začnete počítat při koupi nového bydlení.

Srovnejte si termíny prodeje a koupě

Než podepíšete další smlouvu, dejte si vedle sebe termíny obou nemovitostí. Nejen kdy se má podepisovat, ale hlavně kdy mají odejít a přijít peníze a kdy budete nemovitosti předávat.

Nejdůležitější je, aby navazovaly dva termíny: kdy dostanete peníze z prodeje a kdy je potřebujete na nový byt.

Stejně si pohlídejte stěhování. Pokud máte současné bydlení předat dříve, než můžete převzít nové, potřebujete s touto mezerou počítat předem.

Když chcete prodat dřív, než se stěhovat

Někdy potřebujete prodej dokončit dřív, než máte vyřešené nové bydlení. S běžným kupujícím se dá domluvit pozdější předání. Pokud to nejde, připadá v úvahu přechodné bydlení nebo prodej s navazujícím nájmem.

NemovitostNaLeasing.cz nabízí výkup nemovitosti s nájmem. Nemovitost prodáte společnosti LeaseBack Invest s.r.o. a po převodu v ní můžete dál bydlet jako nájemce podle sjednané nájemní smlouvy. U vybraných případů lze sjednat i nájem na dobu neurčitou.

Výhoda je hlavně v tom, že prodej nemusíte spojit s okamžitým stěhováním. Po převodu už ale nejste vlastníkem, a proto je potřeba dobře porovnat kupní cenu, nájemné, služby i podmínky dalšího bydlení. U přímého výkupu bývá kupní cena nižší než při delším prodeji na trhu.

Výkup s nájmem také automaticky neznamená možnost koupit nemovitost později zpět. To je jiný typ řešení. Rozdíl podrobněji vysvětlujeme v článku výkup s nájmem vs. zpětný leasing.

Pokud chcete vědět, zda u vaší nemovitosti nájem po prodeji připadá v úvahu, pošlete základní informace o nemovitosti a napište, jak dlouho v ní potřebujete zůstat.

Nejčastější otázky při prodeji bytu a koupi nového