Přesný doplatek určí vyčíslení k datu úhrady
Zůstatek jistiny je pouze orientační. Vyčíslení banky zahrnuje úrok do stanoveného dne, případnou náhradu za předčasné splacení a přesné údaje pro platbu. Teprve po jeho porovnání s kupní cenou zjistíte, kolik obdrží banka a jaká část může být vyplacena vám.
Zástavní právo a zákaz zcizení nejsou totéž
Samotné zástavní právo převodu zpravidla nebrání. Banka však musí obdržet částku uvedenou ve vyčíslení a po splnění svých podmínek vydat listinu použitelnou k výmazu zástavy.
Jinou situaci vytváří zákaz zcizení nebo zatížení. Ten může převod podmínit souhlasem oprávněné osoby. Zkontrolujte proto celý list vlastnictví, nejen bankovní zástavu. Plomby, další zástavy a poznámky mohou změnit pořadí kroků i plateb. Jejich význam podrobně vysvětluje článek Závazky na listu vlastnictví; aktuální zápisy si můžete předběžně ověřit přes Nahlížení do katastru nemovitostí.
Od banky potřebujete částku, platební pokyny i podmínky výmazu
O vyčíslení požádejte k datu, kdy má banka peníze skutečně obdržet. Posune-li se tento den, může se změnit i doplatek. Kupní smlouva a smlouva o úschově proto musí převzít stejnou částku, účet, identifikaci platby a lhůtu.
| Podklad od banky | Co z něj potřebujete | Kde musí navazovat |
|---|---|---|
| Vyčíslení úvěru | Doplatek a den, ke kterému je vypočten. | Na rozdělení kupní ceny a částku pro prodávajícího. |
| Platební pokyny | Účet, označení platby a termín připsání. | Na kupní smlouvu, úschovu a čerpání úvěru kupujícího. |
| Výpočet náhrady | Zda ji banka požaduje a podle čeho ji stanovila. | Na konečný doplatek a výpočet částky pro prodávajícího. |
| Podmínky uvolnění zástavy | Kdy a jakou listinu banka vydá. | Na výmaz zástavy a uvolnění zbývajících peněz. |
Název dokumentu se může mezi bankami lišit. Rozhoduje jeho obsah, platnost a shoda s kupní a platební dokumentací.
Při prodeji může být předčasné splacení bez náhrady
U spotřebitelského úvěru na bydlení může být splacení v souvislosti s prodejem bez náhrady. Musí však uplynout nejméně 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy a převáděná nemovitost musí úvěr zajišťovat nebo být úvěrem financována.
| Kdy byla smlouva uzavřena | Který režim se použije | Co si ověřit |
|---|---|---|
| 1. 9. 2024 nebo později | Nová pravidla od počátku smlouvy. | Datum uzavření, uplynutí 24 měsíců a vztah úvěru k nemovitosti. |
| Před 1. 9. 2024, nová fixace začala 2. 9. 2024 nebo později | Nová pravidla od začátku této fixace. | Datum začátku současného fixačního období. |
| Před 1. 9. 2024 a před první takovou fixací | Dřívější právní úprava. | Písemný výpočet banky a přechodná pravidla. |
Pokud bezplatná výjimka neplatí a úvěr spadá do nového režimu, banka může požadovat zákonem omezenou náhradu. Za každý započatý rok do konce pevné sazby činí nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky, celkem však maximálně 1 %. Výši dále omezuje zákonný výpočet účelně vynaložených nákladů. Konečnou částku musí banka uvést písemně.
U podnikatelského nebo investičního financování mohou podmínky předčasného splacení vycházet především ze smlouvy. Výjimky určené spotřebitelům na takový úvěr nelze automaticky použít.
Rozdělení kupní ceny musí vycházet z jednoho platebního plánu
Kupní cena se často neposílá na jediný účet. Jedna část doplatí původní hypotéku, další může přijít z vlastních prostředků nebo úvěru kupujícího a zbytek připadne prodávajícímu. U každé platby musí být předem jasné, kdo ji odešle, kam, v jaké výši a po splnění jaké podmínky.
| Část kupní ceny | Kam směřuje | Co ji řídí |
|---|---|---|
| Doplatek původní hypotéky | Přímo bance prodávajícího nebo z úschovy. | Vyčíslení banky, kupní smlouva a podmínky úschovy. |
| Vlastní prostředky kupujícího | Do úschovy nebo jiným sjednaným způsobem. | Kupní a platební dokumentace. |
| Hypotéka kupujícího | Podle pokynů jeho banky, někdy ve více platbách. | Podmínky čerpání a kupní smlouva. |
| Částka pro prodávajícího | Na účet prodávajícího po splnění sjednaných podmínek. | Kupní smlouva a smlouva o úschově, pokud se používá. |
Částky, účty a termíny musí být ve všech dokumentech shodné. Rozpor se opravuje před podpisem, ne až ve chvíli, kdy má odejít platba.
Hypotéka kupujícího znamená sladit požadavky dvou bank
Jakmile kupující financuje nákup úvěrem, do prodeje vstupuje druhá banka. Může požadovat zápis své zástavy, doložení vlastních prostředků, konkrétní pořadí návrhů na vklad nebo příslib výmazu původní zástavy. Její podmínky proto potřebujete znát ještě před dokončením kupní smlouvy.
Po přechodnou dobu mohou být v katastru zapsané obě zástavy. Takový stav nemusí být chybný, pokud jej obě banky přijmou a dokumentace přesně určí, kdy a na základě jaké listiny se původní zástava vymaže.
Od banky kupujícího si předem potvrďte
- které listiny požaduje před čerpáním;
- zda přijme dočasné pořadí zástavních práv;
- kam odešle část určenou na splacení původní hypotéky;
- co musí být podáno nebo zapsáno v katastru;
- jaký postup požaduje při zamítnutí vkladu nebo posunu termínu.
Od vyčíslení k výmazu: pět kroků, které musí navazovat
Riziko vzniká zejména tehdy, když každý dokument pracuje s jiným datem nebo jinou podmínkou. Vyčíslení může pozbýt platnost dříve, než banka kupujícího uvolní peníze, nebo úschova může čekat na zápis, se kterým kupní smlouva nepočítá. Proto je nutné kontrolovat celý sled.
- Ověřte list vlastnictví a úvěrovou dokumentaciZkontrolujte původní zástavu, případný zákaz zcizení a další omezení převodu.
- Získejte platné vyčíslení a podmínky uvolnění zástavyPřed dokončením smluv musí být známá částka, účet, datum i listina, kterou banka vydá.
- Spojte všechny zdroje do jednoho platebního plánuVlastní prostředky kupujícího, jeho hypotéka, případná úschova a platba původní bance musí časově i částkově navazovat.
- Po splacení převezměte listinu pro výmazDoplacení úvěru samo o sobě zápis zástavy v katastru neodstraní.
- Dokončete zápisy a výplatu zbývající části cenyPeníze pro prodávajícího se uvolní podle výsledku vkladových řízení a podmínek v podepsaných smlouvách.
Základní správní poplatek za přijetí návrhu na vklad činí 2 000 Kč. Při online podání přes Portál katastru a zeměměřictví se snižuje o 20 %. Katastr může vklad povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace dotčeným osobám; tato lhůta není celkovou dobou řízení.
Podle použitých listin a požadavků bank mohou proběhnout v jednom nebo v několika vkladových řízeních. Každý samostatný návrh podléhá vlastnímu správnímu poplatku.
Když kupní cena nestačí na doplacení úvěru
Je-li doplatek požadovaný bankou vyšší než část kupní ceny určená na splacení, musí být rozdíl vyřešen před podpisem smluv. Bez úplného doplacení nebo jiného řešení přijatého bankou nelze počítat s uvolněním zástavy.
V úvahu připadá doplatek z vlastních prostředků, náhradní zajištění nebo jiná písemná dohoda s bankou. Výsledek nelze určit podle tržní hodnoty nemovitosti ani podle zůstatku zobrazeného v bankovnictví. Převyšují-li celkové závazky dostupný majetek, situace vyžaduje individuální právní a finanční posouzení.
Co musí být jasné před podpisem
Dokumentace je připravená k podpisu teprve tehdy, když z ní lze bez domýšlení určit platbu původní bance, podmínky čerpání nové hypotéky, postup výmazu zástavy a okamžik výplaty prodávajícímu.
Ověřte zejména
- že vyčíslení platí k reálnému dni úhrady;
- zda banka požaduje souhlas s převodem nebo s novou zástavou;
- že účet, částka a označení platby souhlasí ve všech dokumentech;
- požadavky banky kupujícího a pořadí katastrálních podání;
- kdo převezme listinu od banky a zajistí návrh na výmaz;
- kdy a za jakých podmínek se vyplatí částka pro prodávajícího.
Pokud má po prodeji pokračovat nájem, použijte také článek Co ověřit před prodejem nemovitosti s dalším bydlením. Průběh přímého výkupu popisuje stránka Jak probíhá výkup nemovitosti.
Časté otázky k prodeji nemovitosti s hypotékou
Požádejte o vyčíslení k plánovanému dni úhrady, úplné platební údaje, výpočet případné náhrady za předčasné splacení a písemné podmínky pro uvolnění zástavního práva. Pokud kupující financuje nákup hypotékou, potřebujete také podmínky jeho banky pro čerpání a pořadí zápisů v katastru.
U spotřebitelského úvěru na bydlení může být splacení v souvislosti s prodejem bez náhrady. Musí však uplynout nejméně 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy a převáděná nemovitost musí úvěr zajišťovat nebo být úvěrem financována. U smluv uzavřených před 1. zářím 2024 je nutné ověřit také začátek současného fixačního období.
Ne vždy jako samostatná listina. Banka však musí určit podmínky úplného splacení a uvolnění zástavy. Výslovný souhlas může být potřeba kvůli zákazu zcizení nebo zatížení, znění úvěrové či zástavní smlouvy nebo požadavkům banky kupujícího.
Do přípravy vstupují požadavky druhé banky. Může chtít zápis své zástavy, doložení vlastních zdrojů, konkrétní pořadí návrhů na vklad nebo příslib výmazu původní zástavy. Tyto podmínky musí být známé ještě před dokončením kupní a platební dokumentace.
Rozdíl musí být vyřešen před podpisem smluv. Připadá v úvahu doplatek z jiných zdrojů, náhradní zajištění nebo jiný postup, který banka písemně přijme. Bez jejího stanoviska nelze potvrdit, že zástavu uvolní a převod bude možné dokončit.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- Česká národní banka: předčasné splacení spotřebitelského úvěru
- Česká národní banka: přechodná pravidla pro starší úvěry
- e-Sbírka: zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru
- ČÚZK: zápisy práv a postup vkladového řízení
- ČÚZK: správní poplatek za návrh na vklad
- Portál katastru a zeměměřictví: online podání návrhu na vklad
- Česká advokátní komora: advokátní úschovy
- Notářská komora ČR: úschova peněz
Právní a finanční upozornění: Přesný doplatek, případná náhrada za předčasné splacení, pořadí zástav i rozdělení kupní ceny se určují podle konkrétního úvěru a podepsaných dokumentů. Obecný článek nenahrazuje vyčíslení banky ani kontrolu konkrétních smluv.
Zjistěte, zda podklady stačí k posouzení prodeje
Pošlete aktuální list vlastnictví a vyčíslení banky. Zkontrolujeme, zda dokumenty uvádějí doplatek, pořadí plateb a podmínky uvolnění zástavy. Chybějící dokumenty pojmenujeme dříve, než se začne připravovat kupní a platební dokumentace. Návrhy smluv dostanete před podpisem a můžete je projít s vlastním advokátem.
Bez aktuálního vyčíslení nelze potvrdit doplatek ani částku určenou prodávajícímu.
