Výkup s nájmem řeší další nájem. Zpětný leasing k němu přidává předem sjednanou možnost odkoupení.
Nejdříve si ujasněte, zda po prodeji potřebujete především pokračovat v nájmu, nebo zda je pro vás podstatná také budoucí koupě nemovitosti. Podle tohoto cíle se mění rozsah smluv, finanční plán i otázky, které musíte prověřit před podpisem.
Co mají obě varianty společné
V obou případech nemovitost prodáte. Kupující nabývá vlastnické právo vkladem do katastru nemovitostí a vy byt nebo dům dále užíváte jako nájemce. Další bydlení proto nestojí na původním vlastnictví, ale na podmínkách nájemní smlouvy.
Před podpisem potřebujete znát kupní cenu, způsob úhrady hypotéky nebo jiných závazků, částku určenou k výplatě a všechny pravidelné náklady. Nájemní smlouva má srozumitelně určit dobu nájmu, nájemné, služby, energie, pravidla změn plateb a způsoby ukončení. Samostatné srovnání vysvětluje nájem na dobu určitou a neurčitou po prodeji.
Po povolení vkladu už nejste vlastníkem, ale nájemcem. Ani nájem na dobu neurčitou neznamená nezrušitelné nebo doživotní bydlení. Rozhodují zákonná pravidla a konkrétní znění smlouvy.
Výkup s nájmem a zpětný leasing v přehledu
Hlavní rozdíl se netýká samotného prodeje. Rozhoduje, zda původní dokumentace upravuje pouze nájem, nebo také podmínky budoucího odkoupení.
| Co porovnáváte | Výkup s nájmem | Zpětný leasing |
|---|---|---|
| Hlavní účel | Prodat nemovitost a pokračovat v nájmu. | Prodat, pokračovat v nájmu a mít předem upravenou možnost odkoupení. |
| Postavení po převodu | Kupující je vlastníkem, původní vlastník nájemcem. | Stejné: kupující je vlastníkem a původní vlastník nájemcem. |
| Budoucí koupě | Původní smlouvy ji neupravují. Vyžadovala by novou dohodu s vlastníkem. | Podmínky odkoupení se sjednávají už při prodeji. |
| Rozsah dokumentace | Kupní smlouva, nájemní smlouva a navazující dokumenty k převodu. | Navíc ujednání o ceně, podmínkách a postupu odkoupení. |
| Finanční plán | Rozpočet musí dlouhodobě unést nájem a související platby. | Vedle nájmu potřebujete reálný zdroj peněz pro budoucí odkoupení. |
| Hlavní otázka | Jsou podmínky nájmu dlouhodobě přijatelné? | Jsou podmínky odkoupení srozumitelné a finančně dosažitelné? |
Tabulka srovnává základní princip. Konkrétní kupní cenu, nájemné, částku k výplatě a podmínky odkoupení lze určit až po kontrole nemovitosti, závazků a úplné dokumentace.
Kdy zvažovat výkup s nájmem
Tato varianta odpovídá situaci, kdy potřebujete nemovitost prodat a po převodu pokračovat v nájmu, ale budoucí koupě není součástí vašeho plánu. Pozornost se soustředí hlavně na finanční výsledek prodeje a na podmínky dalšího bydlení.
Prověřte především částku, která vám po úhradě závazků skutečně zůstane, celkové měsíční platby a možnosti ukončení nájmu. Podmínky konkrétní služby najdete na stránce výkup nemovitosti s nájmem.
Kdy zvažovat zpětný leasing
Zpětný leasing je určen pro situace, kdy je budoucí odkoupení podstatnou součástí rozhodnutí. Vedle kupní a nájemní smlouvy proto musíte prověřit také cenu nebo způsob jejího určení, podmínky uplatnění a postup následného převodu.
Smluvní možnost odkoupení sama nezajišťuje budoucí úvěr. Potřebné peníze musíte uhradit z vlastních zdrojů nebo z financování dostupného v době koupě. Obchodní nastavení služby popisuje stránka zpětný leasing nemovitosti; podrobnosti ke smlouvám vysvětluje článek o ceně, termínu a možnosti odkoupení.
Pět otázek, které rozhodnutí zpřesní
- Co od prodeje skutečně očekáváte?Jestli potřebujete hlavně další nájem, porovnávejte především jeho délku a náklady. Jestli chcete nemovitost později koupit, musí být podmínky odkoupení součástí smluv už při prodeji.
- Kolik peněz vám po prodeji zůstane?Od kupní ceny odlište úhradu hypotéky nebo jiných závazků a částku určenou k výplatě. Právě tato částka ovlivní váš další rozpočet.
- Unesete všechny měsíční platby dlouhodobě?Sečtěte nájemné, služby, energie a další pravidelné výdaje. Rozpočet musí fungovat i po odeznění bezprostředního tlaku na prodej.
- Má budoucí odkoupení reálné financování?Možnost odkoupení je smluvní právo, nikoli zdroj peněz. Zvažte vlastní prostředky, očekávané příjmy i nejistotu budoucího úvěru.
- Co nastane, když se váš plán změní?Zkontrolujte zvlášť trvání nájmu, způsoby jeho ukončení a osud možnosti odkoupení. Každá z těchto otázek musí mít odpověď přímo ve smlouvách.
Co když odkoupení nevyjde v původním termínu
Samotný název „zpětný leasing“ na tuto otázku neodpoví. Některá smluvní ujednání mohou být navázána na pevný termín, jiná na další trvání nájmu a řádné plnění povinností. Před podpisem proto potřebujete vědět, zda možnost odkoupení zanikne, prodlouží se, nebo může trvat i po původně plánovaném datu.
Konkrétní nastavení nabídky LeaseBack Invest je popsáno na stránce zpětného leasingu nemovitosti. Rizika, která je vhodné prověřit bez ohledu na poskytovatele, shrnuje článek o rizicích zpětného leasingu.
Česká národní banka upozorňuje, že některá uspořádání spojující prodej, další užívání a možnost zpětného nabytí mohou podle skutečného obsahu vyžadovat posouzení také podle zákona o spotřebitelském úvěru. Rozhoduje celý soubor smluv a ekonomický účel transakce.
Nejčastější chyby při srovnání
Obě varianty mohou na první pohled působit podobně. Rozdíl se však ukáže v dokumentaci, dlouhodobých nákladech a v tom, co se stane při změně původního plánu.
Před rozhodnutím si dejte pozor zejména na to, abyste
- neporovnávali pouze částku vyplacenou po prodeji, ale také budoucí nájemné a další platby;
- nezaměňovali nájem na dobu neurčitou za nezrušitelné bydlení;
- nepovažovali možnost odkoupení za záruku budoucí hypotéky;
- nespoléhali na obchodní prezentaci, pokud stejná podmínka není uvedena ve smlouvách;
- nezaměňovali kupní cenu, částku k výplatě a budoucí cenu odkoupení;
- nevybírali variantu jen podle názvu služby bez kontroly skutečného právního a finančního nastavení.
Časté otázky ke srovnání variant
Ne. U obou variant nemovitost prodáte a po převodu ji užíváte jako nájemce. Zpětný leasing navíc předem upravuje možnost budoucího odkoupení. U výkupu s nájmem takové ujednání součástí původní dokumentace není.
Tomuto cíli zpravidla odpovídá výkup s nájmem. Rozhodující jsou ale konkrétní podmínky nájmu, celkové měsíční platby a částka, která vám po úhradě závazků zůstane.
Není. Smlouvy mohou upravit podmínky budoucí koupě, ale nezaručí, že v dané době získáte úvěr. Sjednanou cenu musíte uhradit z vlastních prostředků nebo z financování, které bude tehdy dostupné.
Rozhoduje znění konkrétních smluv. Některá ujednání vážou možnost odkoupení na pevný termín, jiná ji mohou spojit s dalším trváním nájmu a řádným plněním povinností. Tuto otázku je nutné ověřit před podpisem.
Ano. Kupující nabývá vlastnické právo vkladem do katastru nemovitostí. Po převodu už byt nebo dům užíváte jako nájemce podle nájemní smlouvy.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- e-Sbírka: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- ČÚZK: právní účinky zápisů do katastru nemovitostí
- Ministerstvo pro místní rozvoj: nájemní smlouva
- Ministerstvo pro místní rozvoj: skončení nájmu
- Česká národní banka: prodej s dalším užíváním a možností zpětného nabytí
Právní upozornění: Srovnání má obecný charakter. Konkrétní práva a povinnosti určuje úplné znění smluv, právní stav nemovitosti a okolnosti daného případu. Smluvně sjednaná možnost odkoupení sama nezaručuje, že nájemce získá úvěr nebo jiný zdroj financování.
Projděte si podmínky konkrétní služby
Článek vysvětluje rozdíly mezi variantami. Rozsah služby, způsob posouzení a konkrétní smluvní nastavení najdete na samostatných stránkách.
Konkrétní nabídku lze připravit až po kontrole nemovitosti, závazků a podkladů.
