Oddlužení 2025: Přijdete o nemovitost, nebo ji můžete zachránit?
Co je osobní bankrot a kdo o něj může požádat
Oddlužení je zákonem upravený způsob, jak se vypořádat s dluhy, které člověk není schopen splácet. Schvaluje ho soud, který zároveň jmenuje insolvenčního správce.
Osoba v oddlužení po určitou dobu splácí podle svých možností a po jejím skončení ji soud může zbavit zbytku dluhů. Nejde o „výmysl“, ale o osvědčený nástroj, který ročně využijí desetitisíce lidí.
Kdo může požádat o oddlužení:
- Fyzická osoba, která není schopna plnit své závazky
- Dluží alespoň dvěma věřitelům
- Dluhy jsou více než 30 dnů po splatnosti
👉 Zákon předpokládá, že dlužník jedná poctivě a skutečně chce své dluhy řešit. Oddlužení není povolené těm, kteří své závazky úmyslně zatajili nebo zneužívají systém.
Co se mění od října 2024 a jak to ovlivní rok 2025
Novela insolvenčního zákona, účinná od října 2024, přináší několik zásadních změn:
- Doba oddlužení se zkracuje z 5 let na 3 roky pro všechny dlužníky.
- Soud už nevyžaduje splacení určité procentuální části dluhů (dříve např. 30 %). Každý případ posuzuje individuálně.
- Dlužník musí prokázat, že se opravdu snažil splácet maximum, co mohl.
Tyto změny zvyšují šanci na nový začátek, ale pro majitele nemovitostí znamenají i rizika. Kratší doba oddlužení nutí správce hledat co největší výnos hned na začátku – a nemovitost je často tím, co může věřitelům přinést nejvíce.
Co se stane s nemovitostí, když vstoupíte do oddlužení
Při schválení oddlužení přechází majetek dlužníka do správy insolvenčního správce. To se týká i domu, bytu nebo pozemku. Co se s ním stane, závisí na několika okolnostech.
Pokud je nemovitost zatížena hypotékou
Má-li dlužník hypotéku nebo jiné zajištění, rozhoduje o osudu nemovitosti věřitel. Ten může trvat na jejím prodeji. Pokud tak učiní, správce musí nemovitost prodat – zpravidla formou dražby nebo přímého prodeje. Výtěžek pak pokryje pohledávku banky, případně zbývající část připadne na další věřitele.
Pokud věřitel s prodejem nesouhlasí a dlužník dál splácí, nemovitost může zůstat nedotčena. Tato situace je ale spíše výjimkou.
Pokud nemovitost není zatížena zástavou
V takovém případě se jedná o tzv. nezajištěný majetek. Ten se zpravidla prodává, aby z něj byly uhrazeny dluhy. Existuje však možnost výjimky – tzv. chráněné obydlí.
Co je chráněné obydlí a jak si díky němu můžete nemovitost ponechat
Institut chráněného obydlí byl zaveden v roce 2019 a platí i v roce 2025. Má ochránit dlužníka před ztrátou základního bydlení – ale jen pokud splňuje určité podmínky.
Podmínky, za kterých si můžete nemovitost ponechat:
- Oddlužení probíhá formou splátkového režimu (nikoli pouze prodejem majetku).
- Nemovitost slouží dlužníkovi a jeho rodině jako trvalé bydliště.
- Nemovitost není zatížena hypotékou nebo jinou zástavou.
- Hodnota nemovitosti nepřesahuje zákonem stanovený limit – výše se liší podle lokality a počtu osob v domácnosti.
👉 Pokud dlužník tyto podmínky splní, soud výslovně rozhodne, že nemovitost se nebude prodávat. Dlužník dál bydlí ve svém domě nebo bytě a dluhy splácí pouze ze svých příjmů.
Když ochrana nestačí – jak jednat, abyste o bydlení nepřišli zbytečně
Ve většině případů ale není ochrana chráněného obydlí možná. Nemovitost je buď příliš hodnotná, nebo zatížena hypotékou. Dlužník má přesto několik možností, jak jednat:
1. Včasný prodej nemovitosti
Pokud dlužník prodá nemovitost ještě před zahájením insolvence, může dosáhnout lepší ceny. Má také možnost ovlivnit podmínky prodeje, vybrat si kupce a případně domluvit i další podmínky (např. nájem).
2. Výkup s nájmem (tzv. sale & leaseback)
Investor odkoupí nemovitost, vyplatí za dlužníka dluhy a umožní mu dál v nemovitosti bydlet jako nájemci. Po určité době má dlužník možnost nemovitost odkoupit zpět. Výhodou je, že se vyhne nucenému prodeji v insolvenci, získá čas a zůstane doma.
3. Dohoda s věřiteli
V některých případech lze ještě před vstupem do oddlužení uzavřít dohodu s věřiteli. Například navrhnout rozumný splátkový kalendář nebo částečné jednorázové vyrovnání. Pokud věřitel vidí dobrou vůli a reálnou šanci na úhradu, může být vstřícnější než insolvenční správce.
Praktické příklady ze života
Paní Eva z Ostravy – výkup jako záchrana domova
Paní Eva vlastnila byt, na který měla zástavu kvůli půjčce. Hrozila jí insolvence. Obrátila se na seriózního investora, který byt odkoupil, vyplatil její dluhy a uzavřel s ní nájemní smlouvu. Dnes splácí dluhy formou nájemného a plánuje zpětný odkup.
Pan Roman z Olomouce – ztráta kvůli nečinnosti
Pan Roman čekal, že se situace nějak vyřeší. Do oddlužení vstoupil pozdě, jeho dům byl prodán insolvenčním správcem pod cenou. Peníze sotva pokryly dluhy, a on přišel i o zbytek, který by získal při včasném prodeji.
Rodina Novákových – dohoda s bankou
Rodina s hypotékou se dohodla s bankou, že během oddlužení bude dál splácet. Banka tak nedala pokyn k prodeji. Po třech letech oddlužení rodina bydlí dál ve svém domě.
Nejčastější chyby, které lidé dělají
- Odkládají řešení, ačkoli je zřejmé, že situaci nezvládnou.
- Nesnaží se vyjednávat s věřiteli.
- Věří mýtům nebo radám známých místo ověřeným informacím.
- Spoléhají na to, že si nemovitost ponechají, i když na to nesplňují podmínky.
- Nevyužijí možnost výhodnějšího prodeje nebo výkupu.
Co doporučujeme
Pokud máte nemovitost a uvažujete o oddlužení:
- Zjistěte si přesně, jakou má vaše nemovitost hodnotu.
- Nechte si posoudit, zda splňuje podmínky chráněného obydlí.
- Promyslete, zda není výhodnější ji prodat dřív, než dojde k nucenému prodeji.
- Zvažte výkup s nájmem – můžete dál bydlet doma a zbavit se dluhů.
Závěr: Ztráta nebo nový začátek?
Osobní bankrot je nástrojem druhé šance. Ale pro majitele nemovitosti to znamená i těžké rozhodování. Pokud budete jednat včas, můžete svou nemovitost ochránit, nebo z ní alespoň získat maximum.
Nenechávejte to na náhodě. Ztratit domov kvůli několika měsícům nečinnosti je zbytečné. Naopak včasná reakce, kvalitní poradenství a rozvaha vám mohou zachránit víc než jen střechu nad hlavou – mohou vám dát klidný a důstojný nový začátek.
