Nejdříve musí být jasné, zda lze nemovitost převést
U každé exekuce je potřeba zjistit, zda vznikl obecný zákaz nakládání, zda je nemovitost postižena exekučním příkazem a jaké rozhodnutí, souhlas nebo jiný zákonný postup převod dovolí. Teprve podle těchto podkladů lze připravit smlouvy a rozdělení kupní ceny.
Generální a speciální zákaz mají rozdílné účinky
Osoba, proti které se exekuce vede, se v zákoně označuje jako povinný. Může jít o člověka i právnickou osobu. Po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nesmí povinný až na zákonné výjimky nakládat se svým majetkem. Jde o generální zákaz podle § 44a odst. 1 exekučního řádu. Dopadá také na majetek patřící do společného jmění manželů.
Speciální zákaz vzniká doručením exekučního příkazu povinnému. Nevztahuje se na všechen jeho majetek, ale jen na majetek označený v příkazu. U nemovitosti může jít například o exekuční příkaz k jejímu prodeji.
| Zákaz | Kdy nastává | Následek porušení |
|---|---|---|
| Generální zákaz | Doručením vyrozumění o zahájení exekuce povinnému. | Právní jednání je relativně neplatné. Neplatnosti se musí dovolat osoba, které toto právo dává zákon. |
| Speciální zákaz | Doručením exekučního příkazu povinnému; týká se jen majetku označeného v příkazu. | Právní jednání je absolutně neplatné. |
Účinek generálního zákazu se váže na doručení vyrozumění povinnému, nikoli až na poznámku v katastru. Aktuální list vlastnictví je proto důležitý, ale bez doručených písemností nemusí ukázat celý právní stav.
Jak může být převod podle zákona umožněn
Jedna univerzální písemnost neexistuje. V každé exekuci je potřeba ověřit, který postup připadá v úvahu a zda jsou splněny jeho podmínky. Oprávněný je věřitel, v jehož prospěch se exekuce vede. Přihlášený věřitel je věřitel, který svou pohledávku do daného řízení řádně přihlásil.
| Možný postup | Co musí být splněno | Co musí být doloženo |
|---|---|---|
| Zrušení zákazů po složení stanovené částky | Povinný složí u soudního exekutora vymáhanou pohledávku, náklady exekuce a náklady oprávněného. | Rozhodnutí soudního exekutora vydané na návrh povinného podle § 44a odst. 2. |
| Rozhodnutí, že se zákazy na označený majetek nevztahují | Povinný doloží, že jeho zbývající majetek zjevně a nepochybně postačuje k úhradě vymáhané pohledávky, nákladů oprávněného a nákladů exekuce. | Rozhodnutí soudního exekutora vydané na návrh povinného podle § 44a odst. 3. |
| Prodej podle § 44a odst. 4 | Písemný souhlas soudního exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů. Prodávaný majetek nesmí být postižen jinou exekucí. | Znalecký posudek, cena nejméně ve výši obvyklé ceny a kupní cena splatná při podpisu smlouvy k rukám soudního exekutora. |
| Skončení nebo zastavení exekuce | Vymáhaná povinnost a náklady byly vypořádány nebo nastal jiný zákonný důvod skončení. | Písemnosti potvrzující skončení nebo zastavení řízení a zánik účinků vydaných exekučních příkazů. |
Rozhodnutí v jedné exekuci neřeší účinky jiné exekuce. Pokud je řízení více, musí se každé z nich zkontrolovat samostatně.
Úplný přehled nevznikne z jednoho registru
List vlastnictví ukáže práva a poznámky zapsané u nemovitosti. Centrální evidence exekucí obsahuje zákonem stanovené údaje o řízeních vedených soudními exekutory. Neobsahuje však výkony rozhodnutí vedené soudy ani vymáhání vedené orgány státní správy, samosprávy, finančními orgány nebo zdravotními pojišťovnami.
U každého zjištěného řízení je potřeba dohledat spisovou značku, soudního exekutora nebo jiný orgán, doručené vyrozumění, vydané exekuční příkazy a aktuální stav. Samostatně se kontroluje insolvenční rejstřík, zástavní práva a další omezení, která mohou ovlivnit převod nebo rozdělení kupní ceny.
Do jednoho přehledu patří
- aktuální list vlastnictví a listiny k důležitým zápisům;
- detailní výpis z Centrální evidence exekucí;
- vyrozumění o zahájení exekuce a doručené exekuční příkazy;
- usnesení o ceně a dražební vyhláška, pokud už byly vydány;
- informace o soudním, daňovém, správním a dalším vymáhání;
- stav v insolvenčním rejstříku a podklady zajištěných věřitelů.
Kontakt na příslušný úřad najdete v seznamu soudních exekutorů. Význam zápisů na nemovitosti podrobněji vysvětluje článek Závazky na listu vlastnictví: co ověřit před prodejem.
Dražební vyhláška určuje termín a podmínky dražby
Po vydání exekučního příkazu k prodeji se nemovitost ocení a soudní exekutor vydá usnesení o ceně. Dražbu může nařídit až po právní moci tohoto usnesení. Datum a podmínky dražby potom oznámí dražební vyhláškou.
Na jednu nemovitost může být vydáno více exekučních příkazů k prodeji. Dražba se však koná na základě prvního z nich. Další věřitelé mohou za podmínek zákona přihlásit své pohledávky, aby byly zohledněny při rozdělení výtěžku. Ostatní exekuce tím nekončí.
Samotný podpis smlouvy nemění účinky exekučních rozhodnutí. Před termínem dražby musí být doloženo, na základě čeho lze převod provést a jak bude s nařízenou dražbou naloženo.
Aktuální částky ukážou, zda lze potřebné platby pokrýt
Nejdříve je potřeba spočítat částky, které vyžaduje zvolený postup v jednotlivých exekucích. Zvlášť se řeší hypotéky a další zástavní práva, pokud mají být při převodu doplacena a vymazána. Ostatní splatné závazky mohou upozornit na riziko další exekuce nebo na možný úpadek. Samotný dostatek peněz však převod nezaručuje; rozhodují také potřebná rozhodnutí, souhlasy a čas do dražby.
| Co se počítá | Co zahrnout | Proč na tom záleží |
|---|---|---|
| Částky pro exekuční řízení | Vymáhané pohledávky, příslušenství, náklady exekuce, náklady oprávněných a další částky podle rozhodnutí. | Ukážou, zda lze splnit podmínky zvoleného postupu. |
| Zajištěné pohledávky | Hypotéky, další zástavní práva a podmínky jejich doplacení nebo výmazu. | Určují další platby a listiny potřebné pro kupujícího a katastr. |
| Ostatní závazky | Další věřitele, splatnost závazků a schopnost je hradit. | Pomáhají odhadnout riziko další exekuce a potřebu insolvenčního posouzení. |
Částky se nepřebírají ze starých výzev. Od soudního exekutora, banky nebo jiného dotčeného věřitele je potřeba získat písemné vyčíslení platné k reálně dosažitelnému dni úhrady. Pokud se termín posune, musí se výpočet aktualizovat.
Kupní cena se rozděluje podle písemných podkladů
Kupní smlouva sama nezruší zákaz nakládání ani nenahradí rozhodnutí soudního exekutora. Aby platby správně navazovaly na jednotlivá řízení, má dokumentace u každé částky určit důvod úhrady, příjemce, účet, identifikaci platby a doklad nebo rozhodnutí, které má po zaplacení následovat.
Část kupní ceny může směřovat soudním exekutorům, bankám nebo dalším zajištěným věřitelům. Případný zbytek lze vyplatit vlastníkovi jen tehdy, pokud tomu nebrání další exekuce, zajištění, insolvenční účinky nebo jiné právní překážky a pokud to dovolí sjednaný platební režim. U prodeje podle § 44a odst. 4 je kupní cena splatná při podpisu smlouvy k rukám soudního exekutora.
Platební plán má u každé částky uvést
- řízení a důvod, ke kterému se platba vztahuje;
- příjemce, účet, identifikaci a datum platnosti částky;
- doklad nebo rozhodnutí, které má po úhradě následovat;
- postup při změně částky nebo posunu termínu;
- podmínky podání vkladu a výplaty případného zbytku.
Když kupní cena nestačí, neznamená to automaticky úpadek
Pokud dosažitelná kupní cena nepokryje částky potřebné pro zvolený postup, nelze potvrdit, že se převod podaří připravit bez právních překážek. Samotný fakt, že dluhy převyšují cenu jedné nemovitosti, však u fyzické osoby, která není podnikatelem, úpadek neprokazuje.
Platební neschopnost vyžaduje současně více věřitelů, peněžité závazky déle než 30 dnů po splatnosti a neschopnost je plnit. Předlužení je jinou formou úpadku a posuzuje se u právnických osob a podnikajících fyzických osob. Pokud jsou znaky úpadku pravděpodobné, je potřeba situaci bez odkladu probrat s advokátem nebo akreditovanou osobou pro oddlužení.
Zahájení insolvenčního řízení samo exekuci neruší. Od zveřejnění vyhlášky lze exekuci postihující majetek, který patří do majetkové podstaty, nařídit nebo zahájit. Provést ji však nelze, ledaže výjimku připouští insolvenční zákon nebo rozhodnutí insolvenčního soudu v zákonem stanoveném případě.
Oddlužení samo o sobě nezaručuje zachování zastavené nemovitosti. Zajištěný věřitel může za podmínek insolvenčního zákona dát insolvenčnímu správci pokyn ke zpeněžení zajištění.
Co musí být připraveno před podpisem
- Přehled konkrétních řízeníList vlastnictví, CEE, insolvenční rejstřík, doručené písemnosti a informace o dalších způsobech vymáhání.
- Jasný rozsah zákazůU každého řízení musí být zřejmé, který zákaz působí a na jaký majetek dopadá.
- Písemný podklad pro převodRozhodnutí, souhlasy nebo jiný zákonný postup musí pokrýt všechna řízení, která převod ovlivňují.
- Částky platné k dni úhradyVyčíslení musí odpovídat skutečnému termínu plateb a kupující musí mít prostředky k dispozici včas.
- Kontrola smluv a platebKupní smlouva nemůže nahradit chybějící rozhodnutí soudního exekutora, souhlas věřitele ani skončení řízení.
Neúplný seznam exekucí, staré vyčíslení, nedoložené financování nebo pouhý příslib, že se dražba neuskuteční, představují zásadní riziko pro vlastníka i kupujícího.
Časté otázky k prodeji nemovitosti v exekuci
Je potřeba zkontrolovat každou exekuci vedenou proti vlastníkovi a každý zákaz, který dopadá na prodávanou nemovitost. Neznamená to, že se každý dluh vždy uhradí právě z kupní ceny. U každého řízení však musí být písemně jasné, na základě čeho lze převod provést a co se stane po úhradě. Nestačí řešit jen exekuci, ve které byla vydána dražební vyhláška.
Pouze tehdy, pokud prodávaný majetek není postižen jinou exekucí a jsou splněny i ostatní zákonné podmínky. Potřebný je písemný souhlas soudního exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů. Prodej musí proběhnout nejméně za obvyklou cenu zjištěnou znaleckým posudkem a kupní cena musí být při podpisu smlouvy splatná k rukám soudního exekutora.
Může to být možné, pokud je předem písemně potvrzen právní a platební postup. Musí být určeno, komu se platí, jaká částka platí k cílovému dni, na základě jaké písemnosti se hradí a jaký doklad nebo rozhodnutí po úhradě následuje. U prodeje podle § 44a odst. 4 je kupní cena splatná při podpisu smlouvy k rukám soudního exekutora.
Ne. Kupní smlouva, rezervace ani záloha samy neruší zákaz nakládání a dražbu neodkládají. Před podpisem musí být doloženo, na základě jakého rozhodnutí, souhlasu, úhrady nebo jiného zákonného postupu lze převod provést. Současně musí být písemně potvrzeno, jak bude naloženo s již nařízenou dražbou.
Pak nelze potvrdit, že se převod podaří připravit bez právních překážek. Nejdříve je potřeba oddělit částky nutné pro zvolený postup od ostatních závazků a posoudit celou finanční situaci. U fyzické osoby, která není podnikatelem, samotné porovnání dluhů s cenou nemovitosti úpadek neprokazuje. Rozhoduje více věřitelů, závazky déle než 30 dnů po splatnosti a neschopnost je plnit.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád
- Ministerstvo spravedlnosti: zákazy nakládání a postupy podle § 44a
- Ministerstvo spravedlnosti: exekuce prodejem nemovité věci
- Exekutorská komora: exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
- Centrální evidence exekucí: obsah a omezení evidence
- Zákon č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon
- Ministerstvo spravedlnosti: co následuje po zahájení insolvenčního řízení
Právní upozornění: Výsledek konkrétního prodeje závisí na všech aktivních řízeních, doručených písemnostech, vydaných exekučních příkazech, případné insolvenci a na rozhodnutích dotčených orgánů. Návrhy smluv a platební podmínky má před podpisem zkontrolovat vlastní advokát.
Podklady ukážou, zda lze převod připravit před dražbou
Pro první orientaci stačí adresa nemovitosti a informace, které o řízeních znáte. Máte-li spisové značky, vyrozumění, exekuční příkazy, list vlastnictví nebo dražební vyhlášku, uveďte je. Citlivé listiny lze předat až po domluvě.
Předběžné posouzení není právním stanoviskem ani příslibem, že se převod stihne před dražbou.
