Kde se v Česku vyplatí investovat do bytu v roce 2026?

O šest let později už nestačí vzít starou tabulku, doplnit nové ceny a znovu seřadit města. Změnily se ceny bytů, nájmy i hypotéky. Při podrobnějším srovnání je navíc vidět ještě jedna podstatná věc: výsledné procento závisí už na tom, jakou cenu, jaké nájemné a jaký typ bytu do výpočtu zahrnete.

Valuo například v roce 2020 nepracovalo se skutečnou kupní cenou z katastru, ale s poslední cenou uvedenou v inzerátu před jeho smazáním.

Co z aktuálních dat vychází

U srovnatelného segmentu starších bytů o velikosti 50–80 m² vyšel za celý rok 2025 nejvyšší modelový hrubý výnos z cen v inzerci v Ústeckém kraji – 5,49 %. V Praze stejný výpočet dává 3,41 %.

Je to užitečný první filtr. Není to ale čistý výnos investora ani automatické pořadí nejlepších míst ke koupi. Do výpočtu zatím nevstupují náklady vlastníka, financování ani případné období bez nájemce.

Cena i nájemné navíc pocházejí z inzerce, nikoli z konkrétní kupní a nájemní smlouvy.

Sreality pro obě strany srovnání používají starší byty 50–80 m² v osobním vlastnictví, v dobrém nebo velmi dobrém stavu či po rekonstrukci. Novostavby jsou z analýzy vyřazené.

Nejdřív je potřeba srovnávat stejné věci

Část rozdílů mezi investičními kalkulačkami vzniká už ve vstupních datech.

ČSÚ například publikuje průměrné kupní ceny uskutečněných prodejů, jejichž zdrojem jsou data ČÚZK. V roce 2025 činila průměrná kupní cena bytu v Česku 72 410 Kč/m², v Praze 131 520 Kč/m². Meziročně ceny bytů vzrostly o 10,6 %.

Pro krajské srovnání výnosu ale potřebujeme něco jiného: aby byl byt na straně ceny co nejpodobnější bytu na straně nájemného.

Proto používáme dvojici dat Sreality za celý rok 2025. U ceny i nájmu jde o starší byty:

• 50–80 m²,
• v osobním vlastnictví,
• v dobrém či velmi dobrém stavu nebo po rekonstrukci,
• bez novostaveb.

U krajských údajů se výběr neomezuje na konkrétní dispozici.

Jak je výnos počítaný

Používáme jednoduchý vztah:

12 × měsíční nájemné požadované v inzerátu za m² ÷ cena bytu v inzerátu za m² × 100

Pokud tedy stojí byt v inzerci 60 000 Kč/m² a pronajímatel požaduje 220 Kč/m² měsíčně, vyjde:

12 × 220 ÷ 60 000 = 4,4 % ročně.

V dalším textu tomu říkáme modelový hrubý výnos z cen v inzerci. Nejde o skutečně dosažený ani čistý výnos konkrétního bytu.

Výnos podle krajů za celý rok 2025

Zdroj vstupních dat: Sreality, ceny bytů v inzerci a nájemné požadované v inzerci za celý rok 2025. Procentní výnos je vlastní přepočet podle výše uvedeného vzorce.

Praha měla zdaleka nejvyšší nájemné, 409 Kč/m² měsíčně, ale zároveň cenu 144 077 Kč/m². V Ústeckém kraji bylo nájemné 190 Kč/m², cena bytu však pouze 41 502 Kč/m².

Právě výrazně nižší pořizovací cena posouvá Ústecký kraj v tomto konkrétním výpočtu nahoru.

Pět a půl procenta není čistý výnos

Modelových 5,49 % nelze zaměnit za čistý výnos z pronájmu konkrétního bytu.

Výpočet nezahrnuje například opravy, pojištění, správu, daňové dopady ani případnou dobu bez nájemce. Neobsahuje ani financování.

Cena i nájemné zároveň vycházejí z inzerce. Skutečná kupní cena se může od původně požadované částky lišit. Totéž platí pro nájemné, na kterém se nakonec pronajímatel s nájemcem dohodne.

Proto má smysl použít krajský výnos hlavně jako první srovnání trhu. U konkrétního bytu se musí kalkulace postavit znovu.

Rok 2026 zatím nelze hodnotit jako celý rok

Za první čtvrtletí 2026 uvádějí Sreality u stejného základního segmentu průměrnou cenu v inzerci za celé Česko 89 612 Kč/m². Proti Q1 2025 šlo o růst 15,6 %.

Průměrné nájemné požadované v inzerátu činilo v Q1 2026 280 Kč/m² měsíčně.

Z těchto dvou hodnot vychází:

12 × 280 ÷ 89 612 = přibližně 3,75 % ročně.

Je to opět modelový hrubý výnos z cen v inzerci, tentokrát za první čtvrtletí roku 2026.

Ve druhém čtvrtletí už průměrná cena sledovaného typu bytů vzrostla na 91 921 Kč/m². Meziročně byla vyšší o 13,3 %.

K této ceně ale nemáme stejně vymezený celorepublikový údaj o nájemném za Q2. Nájem z prvního čtvrtletí proto nepřenášíme do druhého jen kvůli tomu, aby vzniklo další „aktuální“ procento.

Hypotéka umí stejný byt převrátit do jiné matematiky

U bytu financovaného investiční hypotékou začne vedle hrubého výnosu rozhodovat také výše úvěru, úroková sazba a vlastní kapitál.

Podle ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná realizovaná sazba nových hypoték jako celku v roce 2025 hodnoty 4,58 %.

ČBA tuto hodnotu nepublikuje jako samostatnou průměrnou sazbu investičních hypoték, proto ji používáme pouze jako jednotný tržní vstup do srovnávacího modelu.

Pro přepočet jsme zvolili:

• byt 60 m²,
• 80% financování,
• splatnost 30 let,
• sazbu 4,58 %.

Nejde o statistiku typické investiční hypotéky ani o nabídku konkrétní banky.

V kompletním přepočtu všech 14 krajů vychází nájemné pod samotnou modelovou splátkou ve 13 krajích ze 14. Jedinou výjimkou je Ústecký kraj.

Ani tento rozdíl není totéž jako ztráta.

Hypoteční splátka obsahuje úrok i splácení jistiny. Investor může použít více vlastních prostředků, koupit za jinou cenu nebo dosáhnout jiného nájemného.

Tabulka ukazuje hlavně to, že procentní výnos z ceny bytu a měsíční finanční bilance nejsou stejné ukazatele.

Skutečná sazba, maximální výše úvěru i další podmínky závisejí na poskytovateli, hodnotě zajištění, příjmech, ostatních závazcích a individuálním posouzení žádosti.

Od dubna 2026 vstupuje do hry doporučení ČNB

Od 1. dubna 2026 Česká národní banka doporučuje poskytovatelům u hypoték na investiční obytné nemovitosti nepřekračovat:

• LTV 70 %
• DTI 7

Nejde o nový obecný zákonný 70% limit všech hypoték.

Pro účely tohoto doporučení se investiční charakter posuzuje například tehdy, když kupovaná obytná nemovitost neslouží k vlastnímu bydlení, žadatel do příjmů pro posouzení úvěru zahrne očekávaný příjem z pronájmu nebo už vlastní dvě obytné nemovitosti a pořizuje další.

Ani LTV 70 % neznamená, že kupující bude v každém případě potřebovat přesně 30 % kupní ceny v hotovosti.

LTV vyjadřuje poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Konkrétní potřeba vlastních prostředků proto závisí také na kupní ceně, ocenění nemovitosti a podmínkách banky.

Průměrná realizovaná sazba nových hypoték dosáhla v červnu 2026 4,79 %. Ani tato hodnota není samostatnou sazbou investičních hypoték.

Ústecký kraj není jeden realitní trh

Kdyby analýza skončila u tabulky výnosů, vypadal by Ústecký kraj jako jasný vítěz. Takový závěr by byl příliš rychlý.

ČSÚ uvádí, že v roce 2025 měl Ústecký kraj celkový úbytek obyvatel −3,0 ‰. Současně však vykázal kladné migrační saldo +1,9 ‰. Přirozený úbytek −4,9 ‰ tak převážil přírůstek stěhováním.

Středočeský kraj měl migrační saldo +9,8 ‰ a celkový růst +7,4 ‰. Praha +7,4 ‰ a +6,6 ‰. Moravskoslezský kraj naopak zaznamenal migrační saldo −0,6 ‰ a celkový pokles −5,3 ‰.

Demografii ale nelze mechanicky přičíst nebo odečíst od výnosu. Je to jedna z charakteristik trhu, kterou je potřeba znát vedle ceny a nájemného.

A hlavně: kraj není konkrétní lokalita.

Most, Teplice, Ústí nad Labem nebo Litoměřice mohou mít odlišné ceny, poptávku po nájmu i lokální ekonomiku.

Krajská data proto slouží k prvotnímu výběru trhu, nikoli jako doporučení konkrétní koupě.

Valuo 2020: starý vítěz, jiný trh

Původní analýza Valuo sledovala 23 českých měst a nabídky, jejichž inzerce skončila od 1. června do 30. listopadu 2020.

Jako cenu bytu nepoužila údaj z katastru, ale poslední částku uvedenou v inzerátu před jeho zmizením.

U 40m² bytu v Chomutově počítala s měsíčním nájemným 7 440 Kč, 80% hypotékou a sazbou 2 %. Do výnosu zahrnula pouze 11 zaplacených měsíců ročně a dostala 10,55 %. Modelová hypoteční splátka činila 2 323 Kč.

Toto číslo nelze postavit vedle dnešních 5,49 % za celý Ústecký kraj a tvrdit, že výnos klesl téměř na polovinu.

Liší se geografie, velikost bytu, technický stav, období i konstrukce dat.

Když na krajský dataset za rok 2025 použijeme jen princip Valuo s 11 měsíci placeného nájemného, vyjde:

• Ústecký kraj přibližně 5,04 %
• Praha přibližně 3,12 %

Je to užitečný kontrolní model. Není to replika původního Chomutova.

Malý byt je dražší za metr. O výnosu to samo nerozhodne

Data Sreality za rok 2025 ukazují výrazný rozdíl v ceně podle velikosti bytu:

Jde o starší byty v osobním vlastnictví, v dobrém či velmi dobrém stavu nebo po rekonstrukci. Novostavby byly z analýzy vyřazené.

Data tedy dobře dokládají, že menší byty jsou v přepočtu na metr dražší. Sama o sobě ale neříkají, že jsou výnosnější.

K tomu bychom potřebovali ke stejným velikostním skupinám také stejně vymezené údaje o nájemném.

V prověřených veřejně dostupných zdrojích jsme pro roky 2025–2026 takto homogenní celorepublikový dataset nenašli.

Proto z aktuálních dat nelze poctivě potvrdit obecnou poučku, že menší byt vždy vydělá více.

Dvě procenta mohou být správně, ale nemusí znamenat totéž

Samotný výpočet nájemního výnosu není složitý. Rozdíly vznikají hlavně v tom, jaká data do něj vstupují.

Jeden zdroj počítá s cenou bytu z aktuální inzerce, jiný se skutečnou kupní cenou. Jeden sleduje pouze malé byty 1+kk, druhý všechny dispozice. Někde se pracuje s daty za město, jinde za celý kraj. Lišit se může i použití průměru nebo mediánu.

Rozdílná může být také samotná metodika výpočtu. Některé modely počítají s dvanácti měsíci nájemného, jiné například s jedenácti kvůli předpokládané neobsazenosti. Do výnosu mohou vstupovat také odhadované náklady vlastníka.

Proto údaj typu „nájemní výnos v Ostravě je 6 %“ bez vysvětlení metodiky nestačí. Než začnete dvě hodnoty porovnávat, potřebujete vědět, z jaké ceny nemovitosti a jakého nájemného vycházejí, jaké období pokrývají a jaký typ bytů zahrnují. Teprve potom lze říct, zda skutečně měří totéž.

Kraj je první filtr. Investice začíná až u konkrétního bytu

Krajské srovnání ukáže, kde je poměr nájemného k pořizovací ceně vysoký a kde nízký. Při rozhodování o konkrétní koupi se ale výpočet musí udělat znovu.

U samotného bytu je potřeba prověřit zejména:

• cenu skutečně srovnatelných nemovitostí,
• realistické nájemné v dané mikrolokalitě,
• stav bytu a domu,
• informace o SVJ,
• náklady vlastníka,
• způsob financování,
• finanční rezervu.

Do úvahy patří také budoucí prodej. Vyšší hrubý výnos automaticky neříká, jak rychle a za jakou cenu půjde nemovitost jednou prodat.

Konkrétní výnosnost, financování, daňové dopady i právní stav je proto potřeba posoudit podle konkrétní nemovitosti a situace kupujícího.

Co se podařilo doložit a kde mají data hranice

Kde tedy investiční byt hledat

Pokud je hlavním cílem co nejvyšší hrubý poměr nájemného k pořizovací ceně, srovnatelná data za rok 2025 ukazují směrem k levnějším regionům. Ve sledovaném segmentu vyšel nejvýše Ústecký kraj.

To ale není hotová odpověď na otázku, kde koupit.

Investor, který potřebuje průběžnou měsíční bilanci, řeší jinou matematiku než ten, kdo kupuje převážně z vlastních prostředků. U hypotéky se silně projeví sazba a výše úvěru. U konkrétní nemovitosti rozhoduje také skutečná kupní cena, dosažitelné nájemné, stav domu a lokální poptávka.

Krajská tabulka je mapa pro další výběr. Ne náhrada analýzy konkrétního bytu.

Jak číst uvedené výpočty

Článek pracuje s veřejnými tržními daty a modelovými výpočty. Nejde o doporučení ke koupi konkrétní nemovitosti ani o individuální úvěrové, právní nebo daňové posouzení.

Skutečný výsledek závisí na ceně a stavu konkrétního bytu, dosažitelném nájemném, financování, nákladech a smluvních podmínkách.

Metodika a zdroje

V článku pracujeme s několika zdroji, které sledují různé části trhu. Proto jejich čísla nejde bez znalosti metodiky jednoduše porovnávat.

Skutečné kupní ceny sledujeme podle ČSÚ a ČÚZK, ceny a nájemné v inzerci podle Sreality. Pro hypoteční model používáme průměrné realizované sazby z ČBA Hypomonitoru a podmínky investičních hypoték ověřujeme u ČNB.

Z ČSÚ čerpáme také údaje o vývoji počtu obyvatel a migraci v krajích. Historické srovnání vychází z analýzy Valuo z roku 2020, která ale používá jinou metodiku než naše současné výpočty.

Data jsme naposledy ověřili 25. 8. 2026. U údajů z roku 2026 vždy uvádíme období, ke kterému se vztahují.