Prodej nemovitosti v insolvenci: kdo rozhoduje o prodeji

Lze nemovitost v insolvenci prodat?

Ano. Nemovitost může být v insolvenčním řízení prodána neboli zpeněžena. Získané peníze se následně použijí podle pravidel insolvenčního zákona, nikoli podle přání původního vlastníka.

To je jiná situace než běžný prodej na trhu. Při standardním prodeji vlastník rozhoduje, komu nemovitost nabídne, za jakou cenu ji prodá a jak nastaví smlouvu. V insolvenci mohou tato rozhodnutí náležet insolvenčnímu správci, věřitelskému orgánu, zajištěnému věřiteli nebo soudu. Jejich role se mění podle fáze řízení a podle toho, zda je nemovitost zastavená.

Už od zahájení insolvenčního řízení zákon omezuje nakládání s majetkem, pokud by šlo o podstatnou změnu jeho skladby, využití či určení nebo o jeho nikoli zanedbatelné zmenšení. Prodej bytu nebo domu proto nelze připravit bez kontroly účinků zahájeného řízení.

Dohoda majitele s kupujícím sama o sobě nestačí. Nejdříve musí být jasné, kdo má k nemovitosti dispoziční oprávnění a zda zamýšlený převod splňuje omezení konkrétního řízení.

Vlastník a osoba oprávněná k prodeji nemusí být stejní lidé

List vlastnictví odpovídá na otázku, komu nemovitost patří. Neříká ale vždy, kdo s ní smí během insolvenčního řízení nakládat.

Insolvenční zákon proto pracuje s pojmem osoba s dispozičními oprávněními. Jde o osobu, která může nakládat s majetkovou podstatou nebo s její částí. Kdo tuto pravomoc má, závisí na průběhu řízení a zvoleném způsobu řešení úpadku.

Majitel se zahájením insolvence automaticky nepřestává stávat vlastníkem. Jeho oprávnění s nemovitostí nakládat je však omezeno. Po prohlášení konkursu přechází dispoziční oprávnění k majetkové podstatě ze zákona na insolvenčního správce.

Kdo může s nemovitostí nakládat v jednotlivých fázích

Řízení bylo zahájeno, ale soud zatím nerozhodl o úpadku

V této fázi zůstává osobou s dispozičními oprávněními zpravidla vlastník. Neznamená to však, že může byt nebo dům bez dalšího prodat.

Od zahájení řízení je omezeno nakládání s majetkem, který patří nebo může patřit do majetkové podstaty. Před přípravou prodeje je proto potřeba zkontrolovat vyhlášku o zahájení řízení, případná předběžná opatření, rozhodnutí insolvenčního soudu, důvod zamýšleného prodeje a způsob naložení s kupní cenou.

Insolvenční soud může rozsah omezení v konkrétním řízení upravit. Bez znalosti soudních rozhodnutí proto nelze říct, zda je připravovaný převod přípustný.

Soud rozhodl o úpadku, ale ještě neurčil jeho řešení

Ani tady nelze vycházet pouze z toho, kdo je zapsán v katastru. Je nutné přečíst rozhodnutí o úpadku a všechna navazující usnesení. Soud může omezit dispoziční oprávnění vlastníka nebo vymezit pravomoci insolvenčního správce.

V této fázi je nebezpečné podepsat rezervační nebo kupní smlouvu jen na základě obecného příslibu, že „správce s prodejem souhlasí“. Rozsah jeho pravomocí musí vycházet ze zákona a konkrétního spisu.

Soud prohlásil konkurs

Po prohlášení konkursu přechází oprávnění nakládat s majetkovou podstatou na insolvenčního správce. Pokud do ní byt nebo dům patří, původní majitel jej už nemůže sám nabídnout kupujícímu a uzavřít běžnou kupní smlouvu. Zpeněžení připravuje insolvenční správce podle insolvenčního zákona, rozhodnutí soudu a postavení věřitelů.

Soud povolil nebo schválil oddlužení

U oddlužení je nutné rozlišit jeho konkrétní způsob. Zákon připouští oddlužení zpeněžením majetkové podstaty a oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty.

Při oddlužení zpeněžením majetkové podstaty se při prodeji postupuje obdobně jako v konkursu. U majetku sloužícího k zajištění platí zvláštní pravidla; insolvenční správce jej po schválení tohoto způsobu oddlužení zpeněží, pokud nejsou splněny zákonné podmínky pro jiný postup.

Při splátkovém kalendáři se zpeněžením má vlastník po právní moci rozhodnutí o schválení oddlužení dispoziční oprávnění k části majetku. To však neplatí pro majetek sloužící k zajištění ani pro majetek, který soud uložil vydat ke zpeněžení. Zajištěnou nemovitost správce zpeněží po zjištění pravosti, výše a pořadí zajištěné pohledávky, požádá-li o to zajištěný věřitel.

Rozhodující jsou proto rozhodnutí o schválení oddlužení, zpráva pro oddlužení, soupis majetkové podstaty, znalecké ocenění nemovitosti, stav zajištěné pohledávky a případný pokyn zajištěného věřitele.

Jak se liší insolvence od exekuce

Exekuce a insolvence mohou zasáhnout stejný majetek, jejich princip je ale jiný. Exekuce směřuje především k vymožení konkrétní pohledávky. Insolvence řeší úpadek člověka nebo firmy jako celek a stanoví pravidla pro společné uspokojení věřitelů.

U nemovitosti zatížené více exekucemi se zjišťují všechna řízení, zákazy nakládání a aktuální výše pohledávek. V insolvenci se navíc kontroluje majetková podstata, způsob řešení úpadku a pravomoci jednotlivých osob. Podrobnosti vysvětluje článek Prodej nemovitosti v exekuci: co ověřit před dražbou.

Co dělá insolvenční správce

Insolvenční správce zjišťuje majetek, sestavuje soupis majetkové podstaty, podílí se na přezkumu přihlášených pohledávek a podle způsobu řešení úpadku majetek spravuje nebo zpeněžuje.

Není ale osobním advokátem majitele nemovitosti. Nemá za úkol prosazovat variantu, kterou si vlastník přeje, ani mu zajistit pokračování v nájmu po prodeji.

Správce musí postupovat podle insolvenčního zákona, rozhodnutí insolvenčního soudu, pravidel vztahujících se k majetkové podstatě, souhlasů věřitelského orgánu a pokynů zajištěného věřitele, pokud jde o předmět zajištění.

Proto není přesné říkat, že k prodeji vždy „stačí souhlas insolvenčního správce“. V některých situacích potřebuje správce další souhlas. Jindy je při prodeji vázán pokynem zajištěného věřitele.

Kdo vybírá způsob prodeje

Insolvenční zákon umožňuje několik způsobů zpeněžení majetkové podstaty:

• veřejnou dražbu;
• prodej podle pravidel výkonu rozhodnutí;
• prodej mimo dražbu;
• dražbu provedenou soudním exekutorem.

O způsobu zpeněžení rozhoduje insolvenční správce se souhlasem věřitelského výboru. U majetku sloužícího k zajištění se tento postup použije jen tehdy, není-li zde pokyn zajištěného věřitele. Při prodeji mimo dražbu je za podmínek § 289 nutný také souhlas insolvenčního soudu.

Majitel může upozornit správce na konkrétního zájemce nebo předat cenovou nabídku. Nemá však automatické právo určit, komu bude nemovitost prodána. Stejně tak zájemce nezískává nárok na koupi pouze tím, že předloží nejvyšší nabídku. Správce musí dodržet pravidla konkrétního řízení.

Co přesně znamená prodej mimo dražbu

Prodej mimo dražbu neznamená prodej mimo insolvenční řízení. Nemovitost se prodává kupní smlouvou s vybraným zájemcem, stále však podle pravidel insolvenčního zákona.

Není-li zde pokyn zajištěného věřitele nebo zákonná výjimka, potřebuje insolvenční správce k prodeji mimo dražbu souhlas insolvenčního soudu a věřitelského výboru. Dokud oba požadované souhlasy nejsou uděleny, kupní smlouva nenabývá účinnosti. Insolvenční soud může při udělení souhlasu stanovit konkrétní podmínky prodeje.

Platnost smlouvy, kterou došlo ke zpeněžení mimo dražbu, lze napadnout pouze žalobou u insolvenčního soudu. Zákon pro ni zpravidla stanoví tříměsíční lhůtu od zveřejnění smlouvy v insolvenčním rejstříku; při nedostatku dobré víry nabyvatele připouští žalobu i později.

Přímý prodej tedy může být možný. Nelze jej ale zaměnit za soukromý obchod, který majitel uzavře bez ohledu na probíhající řízení.

Pokyn zajištěného věřitele může určit cenu i způsob prodeje

Pokud nemovitost slouží jako zajištění pohledávky, vstupuje do rozhodování zajištěný věřitel. Nejčastěji jde o banku, která má k domu nebo bytu zástavní právo kvůli hypotéce.

Nestačí však vidět zástavní právo na listu vlastnictví. Je potřeba ověřit:

• zda věřitel svou pohledávku do insolvence přihlásil jako zajištěnou;
• zda bylo zajištění zjištěno;
• jaké má pořadí;
• jaká je aktuální výše pohledávky;
• zda věřitel vydal pokyn ke zpeněžení.

Insolvenční správce je při prodeji předmětu zajištění vázán pokyny zajištěného věřitele. Pokyn se může týkat způsobu prodeje, ceny nebo dalších podmínek.

Pokud má správce za to, že by jiným postupem dosáhl lepšího výsledku, může pokyn odmítnout a požádat insolvenční soud o jeho přezkoumání. Nemůže jej ale jednoduše ignorovat. To je podstatné i pro potenciálního kupujícího: nabídka musí odpovídat podmínkám nastaveným pro zpeněžení.

Musí se v insolvenci prodat každý byt nebo dům?

Nemusí. Rozhoduje způsob oddlužení, zajištění nemovitosti, očekávaný výtěžek a případná ochrana obydlí podle § 398 odst. 6 insolvenčního zákona.

Při splátkovém kalendáři se zpeněžením není vlastník povinen vydat ke zpeněžení majetek, z něhož by podle zprávy pro oddlužení nevzniklo uspokojení věřitelů. Za zákonných podmínek nemusí vydat ani své obydlí, pokud jeho hodnota nepřesahuje hranici určenou prováděcím předpisem.

Od 1. 9. 2025 se hodnota chráněného obydlí vypočítává podle novelizovaného nařízení vlády č. 189/2019 Sb. Nová metodika vychází z aktuálních statistických údajů a výslovně ruší dříve používané krácení statistické hodnoty podle velikosti spoluvlastnického podílu.

U starších insolvenčních řízení je nutné ověřit přechodná ustanovení a data ve spise. Samotné označení nemovitosti jako rodinného bydlení nestačí. Bez zprávy pro oddlužení, znaleckého posudku, soupisu majetkové podstaty a údajů o zajištění nelze spolehlivě určit, zda bude nemovitost vydána ke zpeněžení.

Co hledat v insolvenčním rejstříku

První kontrola začíná spisovou značkou. Podle ní lze v insolvenčním rejstříku dohledat průběh řízení a zveřejněné dokumenty.

Vyhláška o zahájení insolvenčního řízení

Ukazuje, kdy nastaly účinky zahájení řízení. Toto datum je podstatné pro posouzení pozdějších smluv a nakládání s majetkem.

Rozhodnutí o úpadku

Potvrzuje, že soud úpadek zjistil. Obsahuje také další údaje o řízení a ustanoveném insolvenčním správci.

Rozhodnutí o způsobu řešení úpadku

Z něj poznáte, zda soud prohlásil konkurs, povolil reorganizaci nebo schválil oddlužení.

Soupis majetkové podstaty

Ukazuje, zda insolvenční správce nemovitost zahrnul do majetkové podstaty. Je nutné zkontrolovat přesné označení bytu, domu, pozemků a spoluvlastnických podílů.

Zpráva pro oddlužení

Obsahuje informace o majetku, jeho ocenění a navrženém způsobu oddlužení. Je-li v majetkové podstatě nemovitá věc, insolvenční správce ke zprávě pro oddlužení připojuje znalecký posudek.

Pokyny a dokumenty ke zpeněžení

Ve spise mohou být zveřejněné pokyny zajištěného věřitele, žádosti o souhlas s prodejem, usnesení soudu, dražební vyhlášky nebo podmínky pro přímý prodej.

Insolvenční rejstřík je veřejný, ale ne každý dokument musí být popsán způsobem, kterému laik ihned porozumí. Pokud z písemností není zřejmé, kdo může nemovitost prodat nebo jaké souhlasy jsou nutné, je vhodné nechat spis posoudit advokátem se zkušeností s insolvencemi.

Vedle insolvenčního spisu zkontrolujte také nemovitost

Insolvenční rejstřík ukazuje stav řízení. List vlastnictví ukazuje právní stav nemovitosti. Potřebujete obojí.

Na aktuálním listu vlastnictví zkontrolujte všechny vlastníky a jejich podíly, společné jmění manželů, přesné označení nemovitostí, zástavní práva a jejich pořadí, zákazy zcizení nebo zatížení, exekuční příkazy, věcná břemena, nájemní a užívací práva, pokud jsou v katastru zapsána, plomby, poznámky a zahájená katastrální řízení. Kdo musí jednat při převodu podílu nebo majetku v SJM, vysvětluje článek Prodej nemovitosti ve spoluvlastnictví nebo SJM.

Samotný název zápisu nestačí. U každého omezení je potřeba najít listinu, ze které vychází, a porovnat ji s dokumenty v insolvenčním spise. Podrobnější postup najdete v článku Závazky na listu vlastnictví: co ověřit před prodejem.

Přehled dokumentů před přípravou nabídky

Bez těchto podkladů lze mluvit pouze o orientační možnosti prodeje. Nelze potvrdit, kdo smlouvu podepíše ani zda bude konkrétní nabídka přijatelná.

Může vlastník přivést vlastního kupujícího?

Může upozornit insolvenčního správce na zájemce a předat mu nabídku. Tím ale nemůže správci, věřiteli ani soudu určit, že právě tento kupující musí být vybrán.

Nabídka by měla obsahovat přesné označení kupujícího, nabízenou kupní cenu, způsob a termín její úhrady, doklad o financování, požadovaný termín předání a případné podmínky, které kupující s nabídkou spojuje.

Čím více nejasných podmínek nabídka obsahuje, tím hůře se porovnává s jinými možnostmi zpeněžení. Zájemce by také neměl posílat zálohu přímo majiteli jen na základě ústní dohody. Před jakoukoliv platbou musí být jasné, kdo je oprávněn peníze přijmout a podle jaké smlouvy.

Kam se vyplácí kupní cena

Kupní cena se v insolvenci nerozděluje podle přání původního vlastníka. Platba musí odpovídat kupní smlouvě a schváleným podmínkám zpeněžení. Kupující smí peníze uhradit pouze způsobem a na účet nebo do úschovy určené oprávněnou osobou a smluvní dokumentací.

U zajištěné nemovitosti se z výtěžku řeší pohledávka zajištěného věřitele, náklady spojené se správou a zpeněžením a další zákonné položky. Teprve podle výsledku řízení lze určit, zda po uspokojení věřitelů zůstane nějaká částka pro původního vlastníka.

Co se stane s nemovitostí po zpeněžení

Zpeněžením zpravidla zanikají účinky nařízení výkonu rozhodnutí a exekuce, účinky exekučních příkazů a další závady v rozsahu stanoveném insolvenčním zákonem. Nezanikají však automaticky všechna věcná práva. U služebností, reálných břemen a dalších zápisů je nutné posoudit konkrétní právní titul.

Původní vlastník nemá po převodu automatické právo nemovitost dále užívat. Má-li v domě nebo bytě pokračovat v nájmu, musí na převod vlastnického práva navazovat platná nájemní smlouva. Bez ní může nový vlastník požadovat předání a vyklizení nemovitosti.

Může majitel po prodeji pokračovat v nájmu?

Automaticky ne. Pokračování v nájmu musí být přijatelné pro kupujícího a nesmí odporovat podmínkám zpeněžení ani pokynu zajištěného věřitele. Musí vzniknout samostatný nájemní vztah založený písemnou nájemní smlouvou.

Smlouva má určit zejména okamžik vzniku nájmu, výši a splatnost nájemného, služby a energie, dobu nájmu, podmínky ukončení, odpovědnost za opravy, předání a osoby oprávněné nemovitost užívat.

Má-li být nájem součástí nabídky kupujícího, je nutné tuto podmínku uvést před schválením prodeje. Nájem může ovlivnit cenu, okruh zájemců i podmínky zpeněžení. Insolvenční správce ani soud nemají povinnost nájem původnímu vlastníkovi zajistit.

Může původní vlastník nemovitost později odkoupit?

Pozdější odkoupení nelze slíbit pouze dohodou s kupujícím. § 295 insolvenčního zákona zakazuje, aby majetek náležející do majetkové podstaty nabyl původní vlastník, osoba jemu blízká, osoba tvořící s ním koncern nebo další zákonem vyjmenovaná osoba. Zákaz platí také při dražbě.

Insolvenční soud může v odůvodněném případě na řádný návrh a po vyjádření věřitelského výboru povolit výjimku. Nabídka nejvyšší ceny ani zákonné předkupní právo samy o sobě tuto výjimku nenahrazují.

U konkursu zákon zakazuje převést stejný majetek na uvedené osoby také po dobu tří let od skončení konkursu. Nájem po prodeji proto automaticky neznamená, že bude možné nemovitost později odkoupit. Před ujednáním jakékoli možnosti odkoupení je nutné ověřit způsob řešení úpadku, osobu budoucího kupujícího, čas převodu a případnou výjimku insolvenčního soudu.

Jakou pomoc může nabídnout NemovitostNaLeasing.cz

U nemovitosti zahrnuté do insolvenčního řízení nelze postupovat stejně jako u běžného výkupu.

Podle spisové značky, listu vlastnictví a předaných dokumentů můžeme předběžně zkontrolovat veřejně dostupné podklady a posoudit, zda může připadat v úvahu podání nabídky na koupi:

• o jakou nemovitost jde;
• jaké základní zápisy jsou uvedeny v katastru a insolvenčním spise;
• zda je ve spise uvedený plánovaný způsob zpeněžení;
• zda může LeaseBack Invest s.r.o. připadat v úvahu jako potenciální kupující;
• které informace nebo dokumenty ještě chybějí.

Pokud podle podkladů připadá nabídka v úvahu, musí být předložena osobě oprávněné o zpeněžení jednat. Tato obchodní kontrola nenahrazuje právní službu advokáta, rozhodnutí insolvenčního správce, pokyn zajištěného věřitele ani souhlas insolvenčního soudu.

Pro první kontrolu stačí spisová značka, adresa nemovitosti a aktuální list vlastnictví. Máte-li také soupis majetkové podstaty, ocenění nebo podmínky zpeněžení, připojte je. Odesláním podkladů nevzniká povinnost nemovitost prodat ani příslib nabídky.

Kdy nic nepodepisovat

Zastavte přípravu prodeje, pokud není jasné:

• v jaké fázi se insolvenční řízení nachází;
• zda nemovitost patří do majetkové podstaty;
• kdo má dispoziční oprávnění;
• zda jde o zajištěný majetek;
• kdo určil způsob a podmínky zpeněžení;
• jaké souhlasy jsou potřeba;
• kdo má podepsat kupní smlouvu;
• kam se má hradit kupní cena.

Pozor také na nabídky, které slibují obejití insolvenčního správce, rychlé vyplacení peněz přímo majiteli nebo automatické zachování bydlení po prodeji. Takový postup může ohrozit převod, kupní cenu i postavení všech zúčastněných.

Nejčastější otázky

Co udělat jako první

Nezačínejte hledáním kupujícího. Nejdříve si připravte:

1. Spisovou značkuPodle ní otevřete konkrétní insolvenční řízení a jeho zveřejněné dokumenty.
2. Rozhodnutí o úpadku a způsobu jeho řešeníZ rozhodnutí musí být patrná fáze řízení a role jednotlivých osob.
3. Soupis majetkové podstatyOvěřte, zda a v jakém rozsahu je nemovitost do soupisu zahrnuta.
4. Aktuální list vlastnictvíZkontrolujte vlastníky, zástavy, zákazy, poznámky, plomby a další zápisy.
5. Podklady ke zpeněženíPřipravte přihlášky zajištěných pohledávek, ocenění, pokyny věřitelů a vydané souhlasy.

Z těchto podkladů se pozná, zda se nemovitost bude prodávat, kdo může prodej uskutečnit a komu lze předložit nabídku. Bez nich by jakýkoliv konkrétní závěr byl jen odhad.