Na první pohled se nabízí jednoduchý závěr: byt zveřejněný za šest milionů se běžně prodá zhruba o třetinu levněji. Jenže těch 32 % není průměrná sleva z jednoho a téhož bytu.
Na jedné straně stojí průměr bytů zveřejněných v inzerci, na druhé průměr nemovitostí, které se v daném období skutečně prodaly. Obě skupiny se mohou lišit velikostí, lokalitou, technickým stavem nebo formou vlastnictví. Samotný rozdíl jejich průměrů proto neříká, o kolik prodávající ve skutečnosti ustoupil z ceny konkrétní nemovitosti.
Pro tuto otázku existují vhodnější data. Valuo ve starší párované analýze sledovalo stejné nemovitosti od první ceny v inzerátu až po skutečný prodej. A tam jsou rozdíly výrazně menší.
Proč rozdíl 32 % neznamená slevu 32 % na jednom bytě
Výsledek se mění už ve chvíli, kdy proti sobě postavíme podobnější byty.
U nemovitostí o velikosti 71 až 92 m² uvádí Valuo rozdíl mezi průměrnou cenou v inzerci a cenou uskutečněných prodejů přibližně 12 až 16 %. Při omezení velikostních extrémů na 42 až 92 m² dostáváme podle autorů srovnání bližší běžným bytovým dispozicím. U bytů v osobním vlastnictví v rámci celé ČR Valuo uvádí rozdíl přibližně 20 %.
Velikost přitom není jediný rozdíl. Dva stejně velké byty mohou mít jinou cenu kvůli lokalitě, technickému stavu, dispozici nebo typu vlastnictví.
Celorepublikový průměr tak dobře popisuje dvě skupiny nemovitostí. Pro jeden konkrétní byt je ale důležitější jiná otázka: jak se jeho vlastní cena změnila od prvního zveřejnění do prodeje?
Když sledujeme stejný byt, rozdíl je výrazně menší
Valuo v párované analýze pracovalo s více než 38 000 nabídkami, u kterých znalo historii inzerce i konečnou prodejní cenu.
Výsledky dobře ukazují, proč záleží na tom, kterou cenu z inzerce vezmeme jako výchozí.
U bytů prodaných v roce 2023 byla konečná cena v průměru o 8,42 % nižší než při prvním zveřejnění. Proti poslední ceně před prodejem už rozdíl činil jen 2,61 %. U rodinných domů šlo o 11,37 %, respektive 3,54 %.
Rok 2024 ukazuje stejný vzorec, jen s menšími rozdíly. U bytů 3,98 % proti první ceně a 1,47 % proti poslední; u rodinných domů 7,63 % a 2,08 %.
| Typ nemovitosti | První cena → skutečný prodej | Poslední cena → skutečný prodej |
|---|---|---|
| Byty 2023 | 8,42 % | 2,61 % |
| Rodinné domy 2023 | 11,37 % | 3,54 % |
| Byty 2024 | 3,98 % | 1,47 % |
| Rodinné domy 2024 | 7,63 % | 2,08 % |
Cena se mění už během inzerce
U bytů prodaných v roce 2023 činil průměrný rozdíl mezi první zveřejněnou cenou a skutečným prodejem 332 849 Kč. Mezi poslední cenou uvedenou v inzerátu a prodejní cenou zbývalo v průměru 90 168 Kč.
První částka, se kterou byt vstoupí na realitní portál, tedy nemusí být cena, ze které se bude o několik měsíců později jednat s kupujícím.
Právě to je pro posouzení konkrétního bytu podstatnější než samotný rozdíl 20 nebo 32 % mezi dvěma celkovými průměry.
Má to ale jednu hranici: párovaná data jsou z let 2023 a 2024. V prověřených veřejných zdrojích jsme pro roky 2025–2026 nenašli stejně rozsáhlou analýzu, která by u stejného bytu porovnávala první cenu, poslední cenu v inzerátu a konečný prodej. Starší data proto používáme k vysvětlení mechanismu, ne jako „průměrnou slevu“ pro rok 2026.
Průměr mění i to, jaké byty se právě prodávají
Další rozdíl vzniká skladbou nemovitostí, které do statistiky vstoupí.
Reas v červenci 2026 zveřejnil srovnání trhu se situací před sedmi lety. Průměrná plocha prodaného bytu v ČR se podle jeho dat zmenšila z 62 na 60 m². V Praze ze 64 na 58,5 m². Za stejné období vzrostla průměrná cena bytu v ČR o 94 % na 5,3 milionu korun a cena za metr čtvereční o 105 % na 92 000 Kč/m². V Praze se dostala téměř na 150 000 Kč/m².
Pro cenovou statistiku může být změna velikosti zásadní. Pokud se například v určitém období prodá větší podíl menších a levnějších bytů, průměrná cena prodané nemovitosti může růst pomaleji, přestože srovnatelný byt za metr dál zdražuje.
Stejný princip funguje u lokality. Vyšší zastoupení drahých regionů posune celorepublikový průměr nahoru, větší podíl transakcí v levnějších oblastech jej stáhne dolů.
Jde o kompoziční neboli mix efekt. Dva správně vypočtené průměry tak mohou být poměrně daleko od sebe, aniž by jedna konkrétní nemovitost během prodeje zlevnila o stejný rozdíl.
Co ukazují současná data 2025–2026
Český statistický úřad uvádí za rok 2025 průměrnou kupní cenu bytu v ČR 72 410 Kč/m². V Praze to bylo 131 520 Kč/m². Ceny bytů meziročně vzrostly o 10,6 %. U rodinných domů činila průměrná kupní cena 56 066 Kč/m² a meziroční růst 6,7 %. Zdrojem cenových dat ČSÚ je ČÚZK.
Také první čtvrtletí 2026 přineslo další růst. ČBA Monitor u své časové řady ČR–ČSÚ uvádí meziroční zvýšení realizovaných cen starších bytů o 14,5 %. Celá stránka zároveň upozorňuje, že jednotlivé zobrazované řady mají různé metodiky a mezi primárními zdroji jsou ČSÚ a Flat Zone.
Samostatná řada cen zveřejňovaných v inzerci vzrostla v Q1 2026 meziročně o 12,9 %. Jejím primárním zdrojem je ČSÚ.
Rozdíl 14,5 a 12,9 procenta ale není „sleva“ 1,6 procentního bodu. Obě hodnoty popisují meziroční změnu různých cenových řad, nikoli první a konečnou cenu stejné nemovitosti.
Další pohled přidávají Sreality. Ve druhém čtvrtletí 2026 činila průměrná cena sledovaných starších bytů zveřejněných na portálu 91 921 Kč/m², meziročně o 13,3 % více. Analýza pracovala s byty 50 až 80 m² v osobním vlastnictví, v dobrém či velmi dobrém stavu nebo po rekonstrukci; novostavby byly vyřazené.
Právě definice vzorku rozhoduje o tom, s jakým dalším číslem lze těchto 91 921 Kč/m² férově porovnávat. Samotná aritmetika nestačí, pokud každá statistika měří trochu jinou část trhu.
Kde zjistit cenu konkrétního uskutečněného prodeje
Jedním z nejlepších podkladů je katastr nemovitostí. Ani tam ale částka není běžně součástí základního detailu nemovitosti.
ČÚZK nabízí samostatné výstupy Údaje o dosažených cenách nemovitostí podle nemovitostí a Údaje o dosažených cenách nemovitostí podle řízení. Cenové údaje jsou v katastru evidované od 1. ledna 2014.
Pro cenové údaje v Dálkovém přístupu pro neregistrované uživatele je u vybraných výstupů nutné ověření totožnosti prostřednictvím Identity občana. Jde o placenou službu ČÚZK.
Ani získaná částka se nesmí číst bez kontextu. ČÚZK výslovně uvádí, že cenový údaj může představovat cenu za nemovitost nebo skupinu nemovitostí. Jedna listina může například převádět dům společně s několika pozemky. Celou částku pak nelze automaticky připsat jen domu.
Při ověřování konkrétního prodeje je proto stejně podstatné zjistit co přesně bylo převedeno, jako znát samotný cenový údaj.
Cena v inzerátu sama neurčuje hodnotu nemovitosti
Částka uvedená v inzerátu je cena, kterou prodávající požaduje. Neříká sama o sobě, za kolik nakonec dojde k prodeji.
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, pro své účely rozlišuje mimo jiné obvyklou cenu a tržní hodnotu. Obvyklá cena se podle zákona určuje ze sjednaných cen porovnáním. Tržní hodnota se použije v odůvodněných případech, kdy obvyklou cenu nelze určit, pokud zvláštní předpis nestanoví jinak.
Současně zákon výslovně říká, že se nevztahuje na sjednávání cen. Nestanoví tedy částku, za kterou musí soukromý vlastník byt nabídnout nebo prodat.
V běžném prodeji je proto potřeba držet odděleně cenu uvedenou v inzerátu, skutečně sjednanou prodejní cenu a oceňovací pojmy používané pro konkrétní odborné nebo právní účely.
U konkrétního bytu je důležitější jeho vlastní cenová historie
Celorepublikový průměr pomůže zorientovat se na trhu. U jedné nemovitosti ale potřebujete jemnější pohled.
Nejdůležitější jsou tři údaje: cena při prvním zveřejnění, její změny během inzerce a skutečná prodejní cena. K nim patří srovnání s podobnými nemovitostmi, které se v dané lokalitě opravdu prodaly.
Právě párovaná data Valuo ukázala, jak velký rozdíl může udělat výběr správného bodu srovnání. V roce 2023 činil u bytů rozdíl proti první ceně 8,42 %, ale proti poslední ceně už jen 2,61 %. V roce 2024 šlo o 3,98 %, respektive 1,47 %.
Pro prodávajícího z toho plyne praktická věc: okolní inzeráty ukazují, kolik ostatní vlastníci požadují. Neříkají automaticky, za kolik se podobné byty opravdu prodávají.
Kupující by měl být stejně opatrný z opačné strany. Celotržní rozdíl 20 nebo 32 % není sám o sobě argumentem, že u jednoho konkrétního bytu existuje prostor ke snížení ceny o stejnou hodnotu.
Co tedy z dat skutečně plyne
Velké rozdíly mezi průměrnými cenami bytů v inzerci a průměrnými cenami uskutečněných prodejů jsou reálné. Nejsou ale totéž jako průměrná sleva na jednom konkrétním bytě.
Párovaná data ukazují, že při sledování stejné nemovitosti byl rozdíl proti první zveřejněné ceně výrazně menší než některé agregované statistiky. A proti poslední ceně před prodejem byl ještě menší.
Pro posouzení konkrétní nemovitosti proto nestačí jeden celorepublikový průměr. Potřebujete srovnatelné uskutečněné prodeje, vlastní cenovou historii bytu a znalost toho, co přesně daná statistika měří.
To je rozdíl mezi číslem, které na první pohled vypadá přesně, a údajem, který je skutečně použitelný při rozhodování o ceně.
Metodika a zdroje
Článek pracuje s několika typy dat. Valuo používáme pro rozdíl agregovaných cen a pro párované srovnání stejných nemovitostí. ČSÚ a ČÚZK pro skutečně uskutečněné prodeje a cenové údaje evidované v katastru. Reas pro změnu velikosti a cen prodávaných bytů. Sreality pro přesně vymezený segment cen v inzerci. ČBA Monitor pro časové řady vývoje trhu, u kterých vždy sledujeme primární zdroj a konkrétní metodiku.
Pro roky 2025–2026 jsme v prověřených veřejně dostupných zdrojích nenašli stejně rozsáhlou párovanou analýzu, která by u stejného bytu spojovala první cenu, poslední cenu v inzerátu a konečnou prodejní cenu. Čísla z let 2023–2024 proto používáme k vysvětlení rozdílu mezi těmito třemi body, nikoli jako současnou průměrnou slevu.
Data byla věcně ověřena k 25. 8. 2026. Údaje z roku 2026 se vztahují vždy ke konkrétnímu uvedenému období.
Potřebujete znát možnosti prodeje konkrétní nemovitosti?
Cena při přímém výkupu se neurčuje jen podle částek uvedených v okolních inzerátech. Posuzuje se konkrétní nemovitost, její lokalita, velikost, technický a právní stav i náklady spojené s dalším prodejem.
Pokud chcete zjistit, zda u vaší nemovitosti připadá přímý výkup v úvahu, můžete si nejprve nechat nezávazně posoudit její situaci a potřebné podklady.
Zdroje a odpovědnost za obsah
- Valuo, „Rozdíly mezi inzerovanými a skutečnými cenami nemovitostí rostou“, 26. 8. 2025 — Q2 2025: průměrná cena bytů v inzerci 6,7 mil. Kč, průměrná cena skutečně prodaných bytů 4,5 mil. Kč, tedy rozdíl 32 %; v Karlových Varech 54 %. U bytů o velikosti 71–92 m² rozdíl přibližně 12–16 %, při zaměření na 42–92 m² v osobním vlastnictví přibližně 20 %. Jde o rozdíl mezi dvěma agregovanými průměry, nikoli o slevu z ceny jednoho konkrétního bytu.
- Valuo, párovaná data konkrétních nemovitostí — více než 38 000 nabídek se sledovanou historií ceny téže nemovitosti až po prodej. Byty 2023: rozdíl 8,42 % proti první zveřejněné ceně a 2,61 % proti poslední ceně v inzerátu, v korunách 332 849 Kč a 90 168 Kč; rodinné domy 2023: 11,37 % a 3,54 %. Byty 2024: 3,98 % a 1,47 %; rodinné domy 2024: 7,63 % a 2,08 %.
- Reas, data zveřejněná v červenci 2026 — průměrná plocha prodaného bytu v ČR se proti roku 2019 zmenšila z 62 na 60 m², v Praze ze 64 na 58,5 m². Průměrná cena bytu v ČR vzrostla o 94 % na 5,3 mil. Kč, cena za m² o 105 % na 92 000 Kč/m².
- Český statistický úřad a ČÚZK, ceny nemovitostí za rok 2025 — průměrná kupní cena bytů 72 410 Kč/m², v Praze 131 520 Kč/m², meziroční růst 10,6 %; rodinné domy 56 066 Kč/m² a růst 6,7 %.
- ČBA Monitor, ceny nemovitostí Q1 2026 — meziroční růst realizovaných cen starších bytů +14,5 % a cen v inzerci +12,9 %. Jde o dva různé tržní ukazatele; rozdíl 14,5 a 12,9 % není sleva konkrétního bytu a nesmí se tak interpretovat.
- Sreality.cz, starší byty Q2 2026 — průměrná cena sledovaného segmentu 91 921 Kč/m², meziročně +13,3 %. Vzorek: starší byty 50–80 m² v osobním vlastnictví, v dobrém nebo velmi dobrém stavu či po rekonstrukci, bez novostaveb.
- ČÚZK, údaje o dosažených cenách nemovitostí — výstupy o cenách nemovitostí vložených do katastru nabývací listinou. Cenové údaje jsou v katastru evidovány od 1. 1. 2014.
- Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2 — právní opora pro rozlišení obvyklé ceny a tržní hodnoty. Nejde o matematický vztah ani o synonyma — zákon vymezuje oba pojmy odlišně a stanoví, kdy se tržní hodnota použije.
Metodická poznámka: Rozdíl mezi agregovanými průměry (32 %, respektive 20 %) a rozdílem u téže nemovitosti (párovaná data) měří jinou věc a nelze je zaměňovat. Párovaná data jsou z let 2023–2024; pro roky 2025–2026 jsme v prověřených veřejně dostupných zdrojích stejně rozsáhlou párovanou analýzu nenašli. Meziroční změny cenových řad popisují vývoj trhu, nikoli první a konečnou cenu stejné nemovitosti.