Hypotéka vs. nájem v roce 2025: Kde se vyplatí bydlet a za kolik?

LeasebackWriter, 24. března 2025
V roce 2025 stojí tisíce Čechů před zásadní otázkou: je výhodnější bydlet v nájmu, nebo si pořídit vlastní byt na hypotéku? Ekonomická realita posledních let – vysoké úroky, rostoucí ceny bytů i nájmů – proměnila trh a ovlivnila rozhodování mnoha domácností. Cílem tohoto článku je přinést přehledné, daty podložené srovnání obou variant. Zaměříme se na aktuální úrokové sazby, vývoj cen nemovitostí, výši nájemného v různých městech a modelové příklady, které ukáží, co vás dnes skutečně vyjde levněji.
V tomto článku se podíváme na nejčastější mýty, které kolem výkupu nemovitostí panují.

Hypoteční úvěry v roce 2025: Pozvolné zlevňování pokračuje

Na jaře 2025 se hypoteční trh nachází v období mírného oživení. Podle Swiss Life Hypoindex klesla průměrná nabídková sazba na 5,05 %, což je nejnižší úroveň za poslední tři roky.

Banky nyní nabízejí tyto úrokové sazby:

  • Moneta Money Bank: od 4,09 % (5letá fixace)
  • Air Bank, Fio banka: cca 4,2–4,8 %
  • Česká spořitelna: 4,69 % (po slevě)
  • Komerční banka, mBank: 5,2–5,3 %

👉 Očekává se, že ČNB ve druhé polovině roku sníží svou základní sazbu až k 3,3 %, což by mohlo dostat hypotéky pod 4,5 %. Banky proto již dnes soutěží o klienty a nabízejí individuální slevy a zvýhodněné fixace.

Vývoj cen nemovitostí: Růst pokračuje, i když mírněji

Po zpomalení v letech 2022–2023 se v roce 2024 ceny nemovitostí opět zvedly. Meziroční růst se pohyboval okolo 10–11 %, zejména v atraktivních lokalitách.

Průměrné ceny bytů koncem roku 2024:

  • Praha: 137 000–140 000 Kč/m²
  • Brno: 105 000–107 000 Kč/m²
  • Středočeský kraj: cca 90 000 Kč/m²
  • Ostrava: 56 000–65 000 Kč/m²
  • Plzeň, Hradec Králové, Liberec: růst 12–15 %

👉 Prognóza pro rok 2025: Odborníci očekávají další, ale už pozvolnější růst – kolem 3–5 % ročně. Klíčovým faktorem bude vývoj sazeb a kupní síly domácností.

Aktuální nájmy v krajských městech: Statistiky 2024/2025

Růst nájemného v roce 2024 pokračoval ve všech větších městech. Důvodem je silná poptávka, nedostatek dostupného bydlení a zpomalená výstavba nových bytů.

Průměrné měsíční nájemné (byt 2+1):

  • Praha: 21 500 Kč
  • Brno: 17 000 Kč
  • Ostrava: 11 500 Kč
  • Plzeň: 12 600 Kč
  • Hradec Králové: 12 500 Kč
  • České Budějovice: 12 700 Kč

👉 U větších bytů (3+1 a 4+1) jsou nájmy výrazně vyšší, zejména v hlavním městě – v Praze není výjimkou nájem přes 30 000 Kč měsíčně.

Ostrava – byt 2+1 (hodnota 3 mil. Kč)

  • Hypotéka 90 % na 30 let, 5 % úrok: 16 000 Kč/měs.
  • Nájem stejného bytu: 12 500 Kč/měs.
  • Rozdíl: +3 500 Kč ve prospěch nájmu

Brno – byt 2+1 (hodnota 5 mil. Kč)

  • Hypotéka 4 mil. Kč, splátka: 21 500 Kč/měs.
  • Nájem: 17 000 Kč/měs.
  • Rozdíl: +4 500 Kč měsíčně

Praha – byt 2+kk (hodnota 8,3 mil. Kč)

  • Hypotéka 90 %: úvěr 7,5 mil. Kč → splátka: 42 000 Kč/měs.
  • Nájem: 21 000 Kč/měs.
  • Rozdíl: hypotéka vychází 2× dráž

Výhody a nevýhody obou forem bydlení

Hypotéka – výhody:

  • Investice do vlastního majetku
  • Stabilita a jistota bydlení
  • Ochrana proti růstu nájmů

Hypotéka – nevýhody:

  • Vyšší měsíční splátky
  • Nutnost vstupního kapitálu (min. 10–20 %)
  • Dlouhodobý finanční závazek

Nájem – nevýhody:

  • Nájem platíte majiteli, který jím často splácí svou hypotéku na byt, ve kterém žijete.
  • Riziko zvyšování nájemného
  • Omezená možnost přizpůsobení prostoru

Kdo by měl zvolit hypotéku a kdo raději nájem?

Hypotéku zvažujte, pokud:

  • Máte stabilní příjem a úspory na akontaci
  • Plánujete zůstat v lokalitě alespoň 10 let
  • Nepřesáhnete hranici 35 % příjmu na splátky

Nájem je vhodnější, pokud:

  • Nemáte úspory nebo stabilní příjem
  • Plánujete změnu zaměstnání nebo města
  • Jste mladí a chcete flexibilitu

Shrnutí a doporučení

V roce 2025 vychází nájem ve většině případů levněji než splátka hypotéky, a to i při zohlednění možného růstu sazeb nebo cen nemovitostí. Výjimkou jsou případy, kdy má kupující vyšší vstupní kapitál a může snížit výši úvěru.

Zároveň ale vlastní bydlení zůstává dlouhodobě výhodnější, pokud plánujete stabilní životní styl a chcete se vyhnout neustálému zdražování nájmů.

Doporučení odborníků:

  • Neutrácejte za bydlení více než 30–35 % vašeho měsíčního příjmu.
  • Srovnejte si všechny náklady včetně daní, energií, poplatků a pojištění.
  • Pokud zvažujete hypotéku, vyčkejte na další možné snížení úrokových sazeb.

👉 Ať už zvolíte jakoukoli variantu, rozhodnutí by mělo vycházet z přesné kalkulace a reálné životní situace. Bydlení je základ – a správná volba vám může přinést nejen úsporu, ale především klid.