Možnost odkoupení po prodeji

Jaké právo smlouvy skutečně zakládají

Výraz „možnost odkoupení“ není zákonným názvem jediného práva. U zpětného leasingu nemovitosti může pozdější koupi upravovat smlouva o smlouvě budoucí kupní, výhrada práva zpětné koupě nebo jiné smluvní ujednání. Rozdíl je zásadní: každá varianta má jiná pravidla pro termín, cenu, uplatnění i ochranu vůči dalšímu vlastníkovi.

Tyto varianty nelze zaměňovat. Pravidlo platné pro výhradu zpětné koupě se nemusí použít u smlouvy o smlouvě budoucí a předkupní právo nenahrazuje závazek uzavřít kupní smlouvu v předem sjednaném termínu.

Pokud si strany u smlouvy o smlouvě budoucí neurčí vlastní lhůtu pro výzvu, občanský zákoník stanoví jeden rok. U výhrady zpětné koupě nemovité věci platí při chybějícím ujednání deset let. Jsou to výchozí zákonná pravidla pro případ, že smlouva termín neřeší. Pro vás je bezpečnější přesné datum nebo jasný způsob jeho výpočtu.

Právo sjednané pouze mezi původními stranami zpravidla nezavazuje automaticky každého dalšího vlastníka. Má-li mít stejné účinky i vůči němu, musí být zvolen typ práva, který lze sjednat jako věcné právo, a toto právo musí být zapsáno do katastru. U výhrady zpětné koupě zapsané jako věcné právo zákon navíc vyžaduje souhlas oprávněné osoby se zatížením nemovitosti. Přehled práv zapisovaných vkladem zveřejňuje ČÚZK.

Rozhoduje také skutečný obsah celé dohody, ne pouze názvy dokumentů. Česká národní banka upozorňuje, že některé dohody spojující prodej, další užívání a možnost zpětného nabytí je nutné posoudit také podle zákona o spotřebitelském úvěru. Neplatí to automaticky pro každý případ. Rozhodují konkrétní práva, povinnosti a finanční nastavení celé dohody.

Jak se určí cena odkoupení

Způsob určení ceny se liší podle toho, jaké právo smlouvy používají. U výhrady zpětné koupě zákon vychází z vrácení nemovitosti proti vrácení původní kupní ceny. Konečné vypořádání ale mohou ovlivnit i náklady kupujícího na zlepšení nemovitosti nebo její mimořádné zachování. Pokud kupující její vrácení zmaří nebo zhorší její hodnotu z důvodů, za které odpovídá, může být povinen nahradit škodu. U jiné smluvní úpravy rozhoduje částka nebo způsob výpočtu uvedený ve smlouvách.

Nájemné se do ceny odkoupení nezapočítává automaticky. Zpravidla jde o samostatnou platbu za užívání nemovitosti. Má-li se část nájemného od budoucí ceny odečíst, musí smlouvy určit, které platby se započtou a jak se výsledná částka vypočítá.

Takové rozdělení snižuje riziko, že se při odkoupení objeví částky, jejichž důvod ani způsob výpočtu nebyly při podpisu jasné.

Jak spolu smlouvy souvisejí

Kupní smlouva upravuje původní prodej, nájemní smlouva další užívání nemovitosti a samostatné ujednání může řešit pozdější odkoupení. Jde o samostatné dokumenty, které mohou mít rozdílné účinky. Proto je nutné číst je společně a přesně vědět, jak změna nebo konec jednoho vztahu ovlivní ostatní.

Smlouvy mají používat shodné označení nemovitosti a osob. Pokud upravují stejný termín, platbu nebo důvod zániku práva, nesmějí si odporovat. Zvlášť důležitý je vztah mezi nájmem a odkoupením: konec jednoho vztahu nemusí automaticky ukončit druhý. Časové vazby podrobně porovnává článek nájem na dobu určitou a neurčitou po prodeji.

Širší kontrolu kupní a nájemní dokumentace najdete v článku Co ověřit před prodejem nemovitosti s dalším bydlením.

U termínu může rozhodnout jediný den

Obecně rozhoduje okamžik, kdy oznámení dojde určenému adresátovi. Smlouva může výslovně stanovit, že pro dodržení termínu stačí včasné odeslání. Proto nestačí hlídat jen datum. Zkontrolujte také přesné pravidlo, podle kterého se včasnost posuzuje.

Stejně důležitý je obsah oznámení. Chybějící podpis, povinná příloha nebo doručení na nesprávnou adresu mohou vyvolat spor, zda bylo právo uplatněno řádně.

Oznámení je vhodné poslat s časovou rezervou a způsobem, který umožní doložit jeho obsah, adresáta i datum doručení.

Nájem a možnost odkoupení nemusejí skončit současně

Nájem a možnost odkoupení jsou dva samostatné právní vztahy. Uplynutím původního termínu může zaniknout právo nemovitost koupit, zatímco nájem pokračuje podle vlastní smlouvy.

Jiné ujednání může možnost odkoupení zachovat i po původním termínu, například po dobu řádně trvajícího nájmu. V takovém případě musí být jasné, jak dlouho právo trvá, jak se dál určí cena a které povinnosti je nutné plnit.

Jakmile možnost odkoupení zanikne, samotné pokračování nájmu ji neobnoví. Pozdější koupě by vyžadovala novou dohodu se současným vlastníkem.

Kdy může možnost odkoupení zaniknout

Důvodem může být uplynutí doby, opožděné uplatnění nebo porušení konkrétní povinnosti, se kterou smlouva tento následek výslovně spojuje. Obecná věta o zániku práva při „porušení smlouvy“ je pro nájemce riziková, pokud neurčuje závažnost porušení, výzvu k nápravě a přiměřenou lhůtu k jejímu provedení.

U smlouvy o smlouvě budoucí existuje ještě zákonná výjimka. Změní-li se okolnosti, z nichž strany při podpisu zjevně vycházely, natolik, že po zavázané straně nelze rozumně požadovat uzavření budoucí smlouvy, její povinnost zaniká. Zavázaná strana musí tuto změnu oznámit bez zbytečného odkladu; jinak může odpovídat za vzniklou škodu.

Je-li smlouva uzavírána mezi podnikatelem a spotřebitelem, uplatní se navíc spotřebitelská ochrana. Ujednání, které v rozporu s poctivostí vytváří výraznou nerovnováhu v neprospěch spotřebitele, může být zneužívající. Při posouzení se berou v úvahu i navazující smlouvy.

Řádné uplatnění práva ještě nepřevádí vlastnictví

Podle toho, jak je právo sjednáno, může řádné oznámení založit povinnost pokračovat k uzavření kupní smlouvy nebo k převodu nemovitosti zpět. Samotným oznámením se však vlastníkem nestanete. Následuje kontrola splnění podmínek, určení konečné částky a příprava písemné kupní a platební dokumentace.

1. Uplatnění právaOznámení musí dojít správnému adresátovi včas, ledaže smlouva výslovně stanoví, že pro dodržení termínu postačí jeho včasné odeslání.
2. Kontrola podmínek a cenyOvěří se splnění povinností, základní cena a případné doložené částky, které lze podle smluv vypořádat.
3. Písemná kupní smlouva a úhradaDokumentace musí navázat na původní ujednání, způsob financování a pravidla zaplacení ceny.
4. Návrh na vkladVlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru se nabývá vkladem.

Je-li vklad povolen, jeho právní účinky se vážou k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu. K návrhu musí být přiložena listina, na jejímž základě má být právo zapsáno. Náležitosti návrhu a příloh popisuje ČÚZK.

Pokud zavázaná strana odmítne spolupracovat, další postup závisí na tom, jak je právo ve smlouvách sjednáno. U smlouvy o smlouvě budoucí může za zákonných podmínek připadat v úvahu, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. U jiného ujednání mohou být dostupné prostředky odlišné.

Kdy podpis raději odložit

Dokumentaci je vhodné nejprve doplnit, pokud z ní bez dalšího vysvětlování nepoznáte, zda, kdy a za kolik budete moci možnost odkoupení využít.

Dokumenty je potřeba číst ve vzájemné souvislosti, ale každý z nich může mít vlastní právní účinky. Rozdíl mezi zpětným leasingem a výkupem bez možnosti pozdějšího odkoupení vysvětluje článek Výkup s nájmem vs. zpětný leasing.

Časté otázky k možnosti odkoupení